Frågor om bolån? Hit me!

I april nästa år löper våra bundna räntor ut. Vi har lån utan säkerhet som vi tog för kontantinsatsen, vi når om ett par månader ner till 85% belåningsgrad.
Finns där en chans att flytta över den delen av lånet som ligger på lån utan säkerhet till bolån?

Belåningsgrad på 85% stämmer ju bara utifrån det amorteringsgrundande värdet, det faktiska värdet understiger ju troligen vår köpesumma ett par år till åtminstone. Vi köpte 2022 precis innan räntorna började stiga.

I april nästa år löper våra bundna räntor ut. Vi har lån utan säkerhet som vi tog för kontantinsatsen, vi når om ett par månader ner till 85% belåningsgrad.
Finns där en chans att flytta över den delen av lånet som ligger på lån utan säkerhet till bolån?

Belåningsgrad på 85% stämmer ju bara utifrån det amorteringsgrundande värdet, det faktiska värdet understiger ju troligen vår köpesumma ett par år till åtminstone. Vi köpte 2022 precis innan räntorna började stiga.

Risken är väl snarare att banken skulle vilja göra det omvända. Det amorteringsgrundande värdet är som jag förstått det bara till för just att bestämma hur mycket ni måste amortera. Banken kan när som helst göra en ny uppskattning av värdet på bostaden utan att ta hänsyn till det amorteringsgrundande värdet, ex. vid omförhandling av bolåneräntan osv. Min bank har ex. både höjt och sänkt det uppskattade värdet på bostaden och baserat ränterabatten på det automatiskt. Men jag skulle inte oroa mig för att de häver lånet för er i första taget för det, de tjänar ju pengar på er.

Hur som helst så låter det som att ni sitter i en riktig skitsituation. Men förhoppningsvis har ni tänkt framåt och skurit ner på precis allt för att kunna amortera så mycket som möjligt av topplånet medan ni kan. Kan det vara så att ni får 3-4 gånger högre räntekostnader när den bundna räntan löper ut? Vore väl skönt att bara ha ett lån att ta hand om?

Det är väl tvärtom de försöker göra som jag förstår det. Amortera på bolånet för att sedan baka in topplånet i bolånet. För då blir det ju ett lån att ta hand om. Det låter ju som på deras situation att det kommer gå vägen eftersom de om ett par månader är nere på 85% belåning (dvs, att kunna baka in topplånet).

Risken är väl snarare att banken skulle vilja göra det omvända. Det amorteringsgrundande värdet är som jag förstått det bara till för just att bestämma hur mycket ni måste amortera. Banken kan när som helst göra en ny uppskattning av värdet på bostaden utan att ta hänsyn till det amorteringsgrundande värdet, ex. vid omförhandling av bolåneräntan osv. Min bank har ex. både höjt och sänkt det uppskattade värdet på bostaden och baserat ränterabatten på det automatiskt. Men jag skulle inte oroa mig för att de häver lånet för er i första taget för det, de tjänar ju pengar på er.

Hur som helst så låter det som att ni sitter i en riktig skitsituation. Men förhoppningsvis har ni tänkt framåt och skurit ner på precis allt för att kunna amortera så mycket som möjligt av topplånet medan ni kan. Kan det vara så att ni får 3-4 gånger högre räntekostnader när den bundna räntan löper ut? Vore väl skönt att bara ha ett lån att ta hand om?

Det är väl tvärtom de försöker göra som jag förstår det. Amortera på bolånet för att sedan baka in topplånet i bolånet. För då blir det ju ett lån att ta hand om. Det låter ju som på deras situation att det kommer gå vägen eftersom de om ett par månader är nere på 85% belåning (dvs, att kunna baka in topplånet).

Det är väl tvärtom de försöker göra som jag förstår det. Amortera på bolånet för att sedan baka in topplånet i bolånet. För då blir det ju ett lån att ta hand om. Det låter ju som på deras situation att det kommer gå vägen eftersom de om ett par månader är nere på 85% belåning (dvs, att kunna baka in topplånet).

Nej vi sitter inte i en skitsituation. Vi kommer ha amorterat 10% av köpeskillingen när våra bundna lån löper ut, och vi har marginal till att bygga buffert under tiden. Visst kommer vi höja våra kostnader när lånet löper ut men lånet löper ut efter att det skett några lånesänkningar. Kan vi bli av med vårat topplån så har vi ännu bättre förutsättningar. Tänker att lyckas vi bara baka in "topplånet" så har vi en ännu bättre situation, finns det ens utrymme att ha med detta i en förhandling eller begår samtliga banker tjänstefel om de inte tar ut en ny värdering på huset när vi ska omförhandla alla våra lån?

Det låter bra! Det lät som ett mardrömsscenario när du beskrev det. Att ha 90-95% belåningsgrad som ökar när priserna sjunker. Vet ju inte hur mycket ni lånat heller. Det kan ju ha varit 2-5 miljoner. Sen om värdet sjunker med 20-30% av det. Inte kul.

Men hur som helst, om ni får låna mer med fastigheten som säkerhet beror ju på vilken risk banken vill ta och hur de värderar bostaden. Bli inte förvånade om de kommer vilja få den värderat först. Är topplånet också bundet eller kan ni betala av det redan nu? Det låter ju som det enklaste och snabbaste sättet att få ner månadskostnaden om det skulle vara möjligt.

Jo ursprungsläget var mellan 90-95 procent belåningsgrad. Vi vill ju dock inte låna mer pengar.
Vi skulle kunna beta av topplånet, vi gör det redan som det är på 5 år totalt, förhoppningen är att slippa pytsa in mer pengar för det och istället baka in det i bottenlånet som sagt. Vi har en rätt så smal buffert nu och planerar inför ett barn till i början på nästa år och vill ändå ha en buffert att plocka av under föräldraledigheten.

Jag tänker att jag tar dialogen med banken när vi är under 85 procent belåningsgrad utifrån vad vi köpte för, vill de inte göra något utan ny värdering lägger jag det på is tills lånen löper ut och tar dialogen med andra banker för att se om alla har samma inställning. Worst case kan man kanske få amorteringsfrihet på bolånet under föräldraledigheten och istället lägga samma summa som vi amorterar idag på topplånet.

Nej topplånet är inte bundet, man kan väl inte binda räntan på annat än bolån?

Om ni gör någon ändring kommer de ju att ta bort er bundna ränta dessutom.
Så det får ni ha med er i era beräkningar när ni räknar på det.

Så om ni ligger på 1-2% ränta på stora lånet nu och topplånet ligger högre så får ni även jämföra totala kostnaden.

För om ni gör om och får 4,5-5% ränta på stora lånet så kanske ni inte vinner något på att göra detta just nu.

Jag har bekanta som lagt upp nya lån med bostaden som säkerhet. Då lägger man upp ytterligare ett lån på huset och de bundna lånen ligger kvar.

Jo ursprungsläget var mellan 90-95 procent belåningsgrad. Vi vill ju dock inte låna mer pengar.
Vi skulle kunna beta av topplånet, vi gör det redan som det är på 5 år totalt, förhoppningen är att slippa pytsa in mer pengar för det och istället baka in det i bottenlånet som sagt. Vi har en rätt så smal buffert nu och planerar inför ett barn till i början på nästa år och vill ändå ha en buffert att plocka av under föräldraledigheten.

Jag tänker att jag tar dialogen med banken när vi är under 85 procent belåningsgrad utifrån vad vi köpte för, vill de inte göra något utan ny värdering lägger jag det på is tills lånen löper ut och tar dialogen med andra banker för att se om alla har samma inställning. Worst case kan man kanske få amorteringsfrihet på bolånet under föräldraledigheten och istället lägga samma summa som vi amorterar idag på topplånet.

Nej topplånet är inte bundet, man kan väl inte binda räntan på annat än bolån?

Korrekt, så kan man göra.

Amorteringsnivån bestäms av belåningsgraden som bestämdes i senaste amorteringsgrundande belopp och amorteringsgrundande kan bara ändras var femte år eller vid omfattande renovering (utbyggnad o.s.v.).

Över 70% belåningsgrad enligt ovan behöver man amortera 2%, har man lånat mer än 4.5ggr bruttoinkomsten så blir det 3% amortering och man kan låna max 85% av värdet på bostaden.

Det är nog det här som spökar, för värdet på bostaden är inte detsamma som amorteringsgrundande belopp. Värdet kan ju som i ert fall ha minskat och låneutrymmet därmed inte finns där. Värdering av bostaden kan göras när som helst, banken brukar ha mäklare som de litar på som kan användas men det är dagsvärde vid tillfället när man vill låna som gäller för hur mycket man kan låna (utöver kalp kalkylen som alltid också gäller givetvis)

Så det ena bestämmer låneutrymme och det andra bestämmer hur mycket man minst måste amortera, det är två olika saker.

Skönt att höra att ni har koll på läget. Nu sänktes ju räntan också, så kanske det blir fart på försäljningarna igen och priserna på bostäder kommer ikapp de senaste årens inflation.

En del banker verkar erbjuda bunden ränta på blancolån (jag gjorde en snabb googling).