Frågor om bolån? Hit me!

I april nästa år löper våra bundna räntor ut. Vi har lån utan säkerhet som vi tog för kontantinsatsen, vi når om ett par månader ner till 85% belåningsgrad.
Finns där en chans att flytta över den delen av lånet som ligger på lån utan säkerhet till bolån?

Belåningsgrad på 85% stämmer ju bara utifrån det amorteringsgrundande värdet, det faktiska värdet understiger ju troligen vår köpesumma ett par år till åtminstone. Vi köpte 2022 precis innan räntorna började stiga.

I april nästa år löper våra bundna räntor ut. Vi har lån utan säkerhet som vi tog för kontantinsatsen, vi når om ett par månader ner till 85% belåningsgrad.
Finns där en chans att flytta över den delen av lånet som ligger på lån utan säkerhet till bolån?

Belåningsgrad på 85% stämmer ju bara utifrån det amorteringsgrundande värdet, det faktiska värdet understiger ju troligen vår köpesumma ett par år till åtminstone. Vi köpte 2022 precis innan räntorna började stiga.

Risken är väl snarare att banken skulle vilja göra det omvända. Det amorteringsgrundande värdet är som jag förstått det bara till för just att bestämma hur mycket ni måste amortera. Banken kan när som helst göra en ny uppskattning av värdet på bostaden utan att ta hänsyn till det amorteringsgrundande värdet, ex. vid omförhandling av bolåneräntan osv. Min bank har ex. både höjt och sänkt det uppskattade värdet på bostaden och baserat ränterabatten på det automatiskt. Men jag skulle inte oroa mig för att de häver lånet för er i första taget för det, de tjänar ju pengar på er.

Hur som helst så låter det som att ni sitter i en riktig skitsituation. Men förhoppningsvis har ni tänkt framåt och skurit ner på precis allt för att kunna amortera så mycket som möjligt av topplånet medan ni kan. Kan det vara så att ni får 3-4 gånger högre räntekostnader när den bundna räntan löper ut? Vore väl skönt att bara ha ett lån att ta hand om?

Det är väl tvärtom de försöker göra som jag förstår det. Amortera på bolånet för att sedan baka in topplånet i bolånet. För då blir det ju ett lån att ta hand om. Det låter ju som på deras situation att det kommer gå vägen eftersom de om ett par månader är nere på 85% belåning (dvs, att kunna baka in topplånet).

Risken är väl snarare att banken skulle vilja göra det omvända. Det amorteringsgrundande värdet är som jag förstått det bara till för just att bestämma hur mycket ni måste amortera. Banken kan när som helst göra en ny uppskattning av värdet på bostaden utan att ta hänsyn till det amorteringsgrundande värdet, ex. vid omförhandling av bolåneräntan osv. Min bank har ex. både höjt och sänkt det uppskattade värdet på bostaden och baserat ränterabatten på det automatiskt. Men jag skulle inte oroa mig för att de häver lånet för er i första taget för det, de tjänar ju pengar på er.

Hur som helst så låter det som att ni sitter i en riktig skitsituation. Men förhoppningsvis har ni tänkt framåt och skurit ner på precis allt för att kunna amortera så mycket som möjligt av topplånet medan ni kan. Kan det vara så att ni får 3-4 gånger högre räntekostnader när den bundna räntan löper ut? Vore väl skönt att bara ha ett lån att ta hand om?

Det är väl tvärtom de försöker göra som jag förstår det. Amortera på bolånet för att sedan baka in topplånet i bolånet. För då blir det ju ett lån att ta hand om. Det låter ju som på deras situation att det kommer gå vägen eftersom de om ett par månader är nere på 85% belåning (dvs, att kunna baka in topplånet).

Det är väl tvärtom de försöker göra som jag förstår det. Amortera på bolånet för att sedan baka in topplånet i bolånet. För då blir det ju ett lån att ta hand om. Det låter ju som på deras situation att det kommer gå vägen eftersom de om ett par månader är nere på 85% belåning (dvs, att kunna baka in topplånet).

Nej vi sitter inte i en skitsituation. Vi kommer ha amorterat 10% av köpeskillingen när våra bundna lån löper ut, och vi har marginal till att bygga buffert under tiden. Visst kommer vi höja våra kostnader när lånet löper ut men lånet löper ut efter att det skett några lånesänkningar. Kan vi bli av med vårat topplån så har vi ännu bättre förutsättningar. Tänker att lyckas vi bara baka in "topplånet" så har vi en ännu bättre situation, finns det ens utrymme att ha med detta i en förhandling eller begår samtliga banker tjänstefel om de inte tar ut en ny värdering på huset när vi ska omförhandla alla våra lån?

Det låter bra! Det lät som ett mardrömsscenario när du beskrev det. Att ha 90-95% belåningsgrad som ökar när priserna sjunker. Vet ju inte hur mycket ni lånat heller. Det kan ju ha varit 2-5 miljoner. Sen om värdet sjunker med 20-30% av det. Inte kul.

Men hur som helst, om ni får låna mer med fastigheten som säkerhet beror ju på vilken risk banken vill ta och hur de värderar bostaden. Bli inte förvånade om de kommer vilja få den värderat först. Är topplånet också bundet eller kan ni betala av det redan nu? Det låter ju som det enklaste och snabbaste sättet att få ner månadskostnaden om det skulle vara möjligt.

Jo ursprungsläget var mellan 90-95 procent belåningsgrad. Vi vill ju dock inte låna mer pengar.
Vi skulle kunna beta av topplånet, vi gör det redan som det är på 5 år totalt, förhoppningen är att slippa pytsa in mer pengar för det och istället baka in det i bottenlånet som sagt. Vi har en rätt så smal buffert nu och planerar inför ett barn till i början på nästa år och vill ändå ha en buffert att plocka av under föräldraledigheten.

Jag tänker att jag tar dialogen med banken när vi är under 85 procent belåningsgrad utifrån vad vi köpte för, vill de inte göra något utan ny värdering lägger jag det på is tills lånen löper ut och tar dialogen med andra banker för att se om alla har samma inställning. Worst case kan man kanske få amorteringsfrihet på bolånet under föräldraledigheten och istället lägga samma summa som vi amorterar idag på topplånet.

Nej topplånet är inte bundet, man kan väl inte binda räntan på annat än bolån?

Om ni gör någon ändring kommer de ju att ta bort er bundna ränta dessutom.
Så det får ni ha med er i era beräkningar när ni räknar på det.

Så om ni ligger på 1-2% ränta på stora lånet nu och topplånet ligger högre så får ni även jämföra totala kostnaden.

För om ni gör om och får 4,5-5% ränta på stora lånet så kanske ni inte vinner något på att göra detta just nu.

Jag har bekanta som lagt upp nya lån med bostaden som säkerhet. Då lägger man upp ytterligare ett lån på huset och de bundna lånen ligger kvar.

Jo ursprungsläget var mellan 90-95 procent belåningsgrad. Vi vill ju dock inte låna mer pengar.
Vi skulle kunna beta av topplånet, vi gör det redan som det är på 5 år totalt, förhoppningen är att slippa pytsa in mer pengar för det och istället baka in det i bottenlånet som sagt. Vi har en rätt så smal buffert nu och planerar inför ett barn till i början på nästa år och vill ändå ha en buffert att plocka av under föräldraledigheten.

Jag tänker att jag tar dialogen med banken när vi är under 85 procent belåningsgrad utifrån vad vi köpte för, vill de inte göra något utan ny värdering lägger jag det på is tills lånen löper ut och tar dialogen med andra banker för att se om alla har samma inställning. Worst case kan man kanske få amorteringsfrihet på bolånet under föräldraledigheten och istället lägga samma summa som vi amorterar idag på topplånet.

Nej topplånet är inte bundet, man kan väl inte binda räntan på annat än bolån?

Korrekt, så kan man göra.

Amorteringsnivån bestäms av belåningsgraden som bestämdes i senaste amorteringsgrundande belopp och amorteringsgrundande kan bara ändras var femte år eller vid omfattande renovering (utbyggnad o.s.v.).

Över 70% belåningsgrad enligt ovan behöver man amortera 2%, har man lånat mer än 4.5ggr bruttoinkomsten så blir det 3% amortering och man kan låna max 85% av värdet på bostaden.

Det är nog det här som spökar, för värdet på bostaden är inte detsamma som amorteringsgrundande belopp. Värdet kan ju som i ert fall ha minskat och låneutrymmet därmed inte finns där. Värdering av bostaden kan göras när som helst, banken brukar ha mäklare som de litar på som kan användas men det är dagsvärde vid tillfället när man vill låna som gäller för hur mycket man kan låna (utöver kalp kalkylen som alltid också gäller givetvis)

Så det ena bestämmer låneutrymme och det andra bestämmer hur mycket man minst måste amortera, det är två olika saker.

Skönt att höra att ni har koll på läget. Nu sänktes ju räntan också, så kanske det blir fart på försäljningarna igen och priserna på bostäder kommer ikapp de senaste årens inflation.

En del banker verkar erbjuda bunden ränta på blancolån (jag gjorde en snabb googling).

Hej,
För min bostadsköp söker jag ett bolån på ca 2 600 000 kr, vilket innebär en belåningsgrad på 85%. Vilken ränta eller ränterabatt bör jag sträva efter. Vilka banker är mer förhandlingsbara?

Noterade att listräntan på Swedbank just nu är 5,69% för 3 månaders, men jag har 5,94%. Är det bara för att jag är inne i en pågående 3 månaders period, och efter juli så får jag nya listräntan?

Nu blir det inte bara bolån.

Men eftersom jag var en sån dålig kund hos LF ( 1 375 000kr i lån och en belåning på 50%, sparade endast 500kr/mån i deras fonder) så att de gav mig sämre ränta än snittet så fick jag ju så otroligt ont i rumpan. Så jag flyttade lånet till SBAB, det var där jag fick bäst erbjudande på mitt lilla bolån (4.47%).

Men just eftersom min rumpa fortfarande gör ont så håller jag just nu på att byta bank helt och hållet.
Flytten går till Skandiabanken där jag öppnat ett "allt-i-ett" konto (lönekonto) samt ett sparkonto (3.40% ränta). Eftersom jag inte väljer deras vardagspaket där man får med ett Visa-kort så är internetbanken helt gratis.
Jag har valt att skaffa Klarna-kortet som är gratis, detta kort kopplas till mitt allt-i-ett konto.

Trots jag var "guldkund" hos LF så var deras försäkringar ändå dyrare än vad man kan få på andra håll.

Så man får väl på sätt och vis tacka LF för att gjort illa mitt anus, nu har jag gratis internetbank/visa, billigare bolån, högre ränta på sparkontot, billigare försäkringar samt att jag även kan flytta den där femhundringen till Lysa.

Stabelo har ett nytt erbjudande där dom erbjuder "5 års-ränta i ett 3 månadersränta-upplägg" (enligt deras egna kundtjänst).

Spontant ser det bra ut, men det är några saker som jag begärt mer information om, nämligen:

1) Kan man byta bank, när man vill under perioden, utan att behöva betala några extra kostnader eller ränteskillnadsersättning?
2) Får man ränteavdrag för grönt bolån? (isf 3,65%)
3) Kommer man få ta del av eventuellt sänkt erbjudande?

Vet inte hur dealen ser ut för dom, men kundtjänst pratade om att det var baserat på bostadsobligationer snarare än styrräntan.

Någon som har hoppat på detta?

Lång text men tar med hela för att inte missa något avgörande:

Som jag beskrev på telefon har vi en smart idé om hur du kan sänka dina räntekostnader och slippa oroa dig för ytterligare ränteökningar under en period.

Bind räntan till 3,75 % på 5 år (jämfört med vår nuvarande 3-månadersränta på 4,74%) – sänk dina räntekostnader
Om räntorna fortsätter att gå upp har du möjlighet att behålla denna ränta i upp till 5år - slipp oroa dig för ytterligare ränteökningar
Om räntorna går ner får du möjligheten att avbryta och ändra till en annan bindningstid innan det skulle innebära en kostnad att göra detta) – vi kommer att meddela dig om och när vi når en sådan tidpunkt – flexibilitet att binda om utan kostnad (ränteskillnadsersättning)

Vad är ränteskillnadsersättning?
Ränteskillnadsersättning är en ersättning som långivaren har rätt till när du vill bryta en räntebindningstid i förtid, antingen om du vill lösa ditt lån för att du köper ny bostad eller vill byta långivare, eller för att du vill ha en annan räntebindningstid. Syftet med ränteskillnadsersättningen är att långivaren ska få skälig ersättning för den förlust som uppstår när du förtidslöser ett räntebundet bolån i ett läge då räntor har gått ner. Enkelt förklarat betalar du ränteskillnadsersättning om ”jämförelseräntan” är lägre än den bolåneränta du har på ditt bundna bolån. Du hittar jämförelseräntan och uträkning för ränteskillnadsersättning här: https://www.konsumenternas.se/konsumentstod/kalkyler--verktyg...

Binda räntan nu, är det verkligen smart?
Just nu befinner vi oss i ett läge där jämförelseräntan är högre än de räntor vi erbjuder på vår femåriga bindningstid dvs i dagens läge finns det ingen kostnad förknippad att binda om räntan från fast till rörlig. Så att binda räntan nu på en lägre nivå och hålla koll på hur jämförelseräntan rör sig och lägga om lånen till en rörlig ränta innan jämförelseräntan når den punkt där en ränteskillnadsersättning skulle behöva betalas är smart, men låter också lite krångligt och jobbigt. Vi har lösningen. Om du binder din ränta hos oss i fem år, så bevakar vi jämförelseräntan och kontaktar dig när vi börjar närma oss en nivå när ränteskillnadsersättning blir aktuellt – och då kan du enkelt bryta bindningstiden och lägga ditt lån på tremånadersränta igen.

Fördelar för dig:
Du vet vad du betalar
Du behöver inte vara orolig för räntehöjningarna under tiden
Du har en lägre ränta än den rörliga men ändå friheten att lägga om till en rörlig när du vill utan att det behöver innebära en kostnad förknippad med att avbryta en bunden ränta i förtid
Du behöver inte själv ha koll på jämförelseräntan, vi notifierar dig när det börja närma sig (se dock till att vi alltid har dina aktuella kontaktuppgifter)

Så vitt vi vet erbjuder inte andra långivare att meddela sina kunder när ränteskillnadsersättning förknippad med fasta lån börjar bli aktuellt vilket gör att möjligheten är unikt förknippad med Stabelo. Så länge vi har dina aktuella kontaktuppgifter ser vi inte att det finns ett läge då du kommer att förlora på detta erbjudande om du tycker att räntan vi erbjuder idag är attraktiv jämfört med alternativen. Det enda vi inte kan garantera är hur länge du kommer kunna ha den fasta räntan på en lägre räntenivå eftersom vi inte vet när jämförelseräntan blir lägre.

Tycker du att det här verkar som en smart lösning för dig? Logga in på stabelo.se och bind din ränta på fem år, så sköter vi resten!
Har du frågor eller funderingar är du alltid välkommen att ringa oss, vi har öppet varje helgfri vardag 8.00-17.30 – och vi svarar normalt inom 10 sekunder.

Ojdå, föll bort en del.

Som mitt forumnamn säger så är detta är en chansning, att äga två bostäder. Trots den för tillfället höga räntan är det med ränteavdraget billigt att äga(delvis) dyra bostäder. Förstår att vi har lite mer pengar än snittfamiljen och då öppnas verkligen möjligheterna upp. Hävstången att kunna ta del av förhoppningsvis två värdeökningar där den ena ligger attraktivt i Stockholm(den vi hyr ut). Förstår verkligen de som säger att lån bygger förmögenheter, samtidigt som inflationen äter upp dem.

Låna därför allt vad ni ges tillfälle till och köp så dyrt ni kan. Spä på prisökningen där ute så ers grannars belåningsgrader sjunker så de kan låna mer och köpa ett till hus för ännu mer pengar. Låt aldrig denna saga om evig tillväxt och värdeökning ta slut!

Disclaimer: textförfattaren har egenintresse i ovanstående och de ska inte ses som ett investeringsråd.