Boendeutgifter vid 5% ränta

Det är många som påstår att de gärna hade flyttat från sina stora hus de inte behöver längre men kan inte på grund av att staten har mage att beskatta vinsten de gjort på sitt boende. Om den löpande kostnaden för att äga ett hus, alltså räntan främst, går upp så minskar ju validiteten i det argumentet. Då är min förhoppning att de "får tummen ur" och flyttar till ett boende som är mer anpassat efter deras behov, och på så vis startar en flyttkedja som gör att de med andra behov kommer närmare dessa. Du kan tycka att det är ett tecken på en vidrig människosyn men jag tycker förstås motsatsen, om fler exempelvis barnfamiljer kan skaffa sig en bostad som funkar för dem och pensionärer kan flytta till en (mindre) bostad som passar dem bättre och på så vis spara pengar, spara på miljön och liknande så hade det varit bra för alla.
Du bygger en halmgubbe av mina argument här. Jag säger inte att det är så lätt att få en lägenhet, bara att dagens priser gör det svårt att få lönsamhet om man köper en bostad för att hyra ut den, även för den billigaste bostaden i Göteborg. Vi kan förstås diskutera hur nära lönsamhet man kan komma för den specifika bostaden, men det är väl inte så intressant egentligen. Poängen är att det finns en nivå på hyran på en specifik bostad som anses som skälig och tar man mer betalt än så så riskerar man att få betala tillbaka, och ska man ha täckning för både kapitalkostnader och andra löpande kostnader så är det i princip omöjligt. Sen kan man förstås ta ut en ockerhyra och tjäna en massa pengar men då lär hyresnämnden inte godkänna det upplägget. Trots att de senaste regeringarna har underlättat för bostadsägare att ta mer betalt i omgångar. Som reglerna ser ut har en hyresvärd som är en privatperson och hyr ut en bostadsrätt eller villa rätt att ta ut er än om det är ett bolag, men hyran ska fortfarande vara skälig och det räknas fram enligt en modell baserat på schabloner, inte faktiska kostnader.

Däremot kan man ju hyra ut på Air BnB eller liknande och tjäna en massa pengar förstås, men då ska man ju skatta och så, och man riskerar att bli av med sin bostad om man inte har uttalad tillåtelse och så.
Ja det var ju bra statistik. Men det är ju snittiden vilket ju betyder att det rimligtvis finns lika många lägenheter med kortare kötid som med längre. Vi ser också att kötiden för en nyproducerad lägenhet i snitt är ungefär två tredjedelar av den för en äldre (billigare) lägenhet, och att kötiden i exempelvis Angered är 5,2 år jämfört med 6,7 för staden i stort. Vi får inte statistik på hur skillnaden mellan nyproducerat och äldre ser ut för respektive stadsdel men det är ju inte orimligt att anta att dyra nybyggda lägenheter i mindre eftertraktade områden är mindre eftertraktade än dyra nyproducerade lägenheter i mer eftertraktade områden. Skulle Angered följa samma snitt som för hela staden hade kötiden för en nyproducerad lägenhet där legat på ungefär 3,3 år, men i verkligheten är den ju mycket kortare för en nyproducerad lägenhet är ju relativt dyrare i ett billigare område än i ett dyrare.

Min lägenhet kostar exempelvis knappt 7K, en nyproducerad lägenhet i samma storlek här kostar ungefär 13K. Hade min lägenhet legat i Angered hade den kanske kostat 5,5-6K men nyproducerad hade den legat på kanske 11,5K för produktionskostnaden för en nybyggd lägenhet skiljer ju inte mellan områden utan det är kostnaden för tomten som utgör skillnaden. Alltså är en nybyggd lägenhet relativt andra stadsdelar mindre eftertraktad i sämre stadsdelar, för merkostnaden blir relativt högre, och det känns förstås mindre kul att lägga så mycket pengar på en lägenhet man egentligen inte vill ha jämfört med en som man faktiskt vill ha.

Som sagt, om föreningen inte har sänkt avgifterna när räntorna gick ned kommer ingen höjning krävas när räntorna går upp eftersom man redan har vägt in ett annat ränteläget, har man däremot undvikit att höja räntorna pga av kostnadsökningar under den här perioden så berörs man på samma sätt som om man sänkte avgiften pga ränteläget. Av de föreningar jag kollat på redovisningen för är det inte många som sänkte avgifterna sedan ränteläget förändrades utan man har snarare använt överskottet för ökad amortering eller liknande.

Så jag skulle inte säga att man skall behöva räkna med en avgiftshöjning bara för att ränteläget blir lite högre igen.

Vi har t.ex. hållit avgifterna i fas med kostnadsökningarna oberoende av att räntekostnaden blivit lägre så för oss hade ett höjt ränteläge i sig inte inneburit några avgiftshöjningar.

I mina ögon är det en dåligt skött föreningen om man inte håller avgifterna på en nivå så att de klarar normala räntor över tid utan istället hoppar upp och ned i avgift när ränteläget ändrats någon procentenhet.

Ett tips till dig och många andra är att kolla upp hur mycket av föreningens kostnader som är ränta för lån och ta med en propertionerlig ökning av avgiften i kalkylerna.

Som exempel ligger en lågt belånad förening på 4-6k / kvm vilket skulle innebära en avgiftsökning på 40-60kr / kvm och år om räntan ökar med 1% tex.

Man kan inte riktigt tänka så, det förutsätter att man sänkte avgifterna när ränteläget gick ner vilket jag skulle säga är ovanligt. Sedan är det såklart andra aspekter som påverkat på sistone som energipriser samt allmän inflation på byggnadsmaterial och tjänster men räntenivån som avgifterna satts vid är oftast högre.

Sedan skulle jag personligen tycka att 4-6k/kvm inte är lågt belånad utan inom spannet för normalbelånad och där man vill att en föreningen skall ligga.

Nu argumenterar du bara för att argumentera då detta är precis vad jag skrev. Antingen har man sänkt avgiften eller har man amorterat mer. Det finns inget konto med massa sparade pengar som föreningen kan ta av ifall räntan höjs. Har man använt överskott av avgift till att amortera mer under de senaste 10 åren så är det redan reflekterat i föreningens belåningsgrad.

Det är möjligt att man kan minska amorteringen vid högre räntor ifall föreningen fortfarande ligger och amorterar mer än brukligt... är så fallet kan man ju också utröna det i sin årsredovisning, jag tror dock det är ovanligt.

Ökar föreningens kostnader finns det bara två val: skär ner utgifter eller öka avgifterna. En välskött föreningen drivs redan med minimala utgifter så det kommer inte finns något nämnvärt att skära ned på och därmed måste avgifterna höjas ELLER underhållsplanen ändras.

Du får gärna länka er årsredovisning.

Nja, så kan man ju tänka ifall man skall bo där livet ut kanske, men en välskött föreningen bör ta i beaktning både dagens medlemmar och framtida medlemmar ur en rättvisesynpunkt. Att låta nuvarande medlemmar extra-amortera på lån för investeringar som nyttjas under allt mellan 10-60 år är inte rättvist; jag skulle säga att en välskött föreningen amorterar enligt planen och sänker avgifterna ifall det visar sig att de är för höga. Att ta ut överavgifter från nuvarande medlemmar för att i framtiden ett högre ränteläge skall slå lättare mot framtida medlemmar är rätt märkligt. Givetvis styrs ju föreningen av medlemmarna och det går ju att göra som man vill mer eller mindre... det låter dock märkligt som sagt.

Alltså; varje föreningen har såklart sina egna förutsättningar, men att tro att avgifterna kommer ligga oförändrade medan en av de större utgiftsposterna i föreningarna går upp med 100%, el och värme stiger avsevärt (10-30%) samt den höga inflationen i allmänhet pushar upp restrerande driftskostnader med säkert 10%... det är bara önsketänk

Jättebra tanke, och det är faktiskt något jag har kollat på. Det är en väldigt välskött BRF som kontinuerligt har stoppat undan pengar för både underhåll & oväntade utgifter. Detta har gjort att man har en stor kassa man nu kan nyttja för att hantera upp & nedgångar. Styrelsen kollar även på andra alternativ för delar av kassan, tillexempel att investera den i en kapitalförsäkring.

På detta är lånen bundna på 6 olika bindningstider, (och dom är inte jättestora), detta gör att lånen de kommande 4-6 åren kommer gå ut vid olika tidpunkter, och då kan andra investeringar som te.x hyra ut förråd, kapitalförsäkringar och annat vara en offset till högre räntor. Man har tagit in extern revisor för att se till att det blir gjort rätt och vi har väldigt fördelaktiga avtal med bankerna, så räntorna är otroligt låga. Vi snackar under 1%.

Innan vi köpte lägenheten granskade vi föreningen ganska hårt - just för att det var väldigt viktigt för oss att ha den tryggheten. Generellt verkar styrelsen ha en jättebra approach - att detta en gemensam investering från alla oss som vi ska se till att förvalta så bra som möjligt.

Men vi får se, det såg inte akut ut just nu i alla fall.

Jag tänker såhär;
Jag har tagit ett jättestort och det är dumt - men jag var tvungen att göra det på grund av hur marknaden såg ut.
Innan jag tog det jättestora lånet har jag stresstestat vår ekonomi, sett över vad som händer vid olika scenarior.
Jag har låst mina räntor på olika tidsperioder så att inte allt går ut samtidigt, och jag såg till att få bra räntor.
Jag granskade föreningens ekonomi för att se till att den kan hantera just denna typen av samhällsutveckling.
Jag försökte vara smart och köpte en lägenhet jag tror kan hålla gott värde trots skakig marknad. Alltid svårt att sia om men hade det i beaktning.

Jättemycket mer än ovanstående kan man inte göra, och man kan inte heller bara sitta och vänta på att allt ska gå åt helvete, då kommer man aldrig in på marknaden. Min största oro är att allt vi pratat om i denna tråden ska hända - plus att man förlorar jobbet, (i och med att jag bara varit på jobbmarknaden i ett år).

Ja och några sänkta avgifter har jag inte observerat i de föreningar jag kollat på som faktiskt haft välskött ekonomi i övrigt, de få fall där jag sett det beteendet så finns det oftast höga lån i kombination med mycket renoveringar framöver vilket inte är någon välskött förening.

Och det finns helt klart konton med överskott av pengar i en välskött förening, just för att man inte skall behöva gå till banken för varenda större kostnad. Hur mycket man skall hålla kan dock diskuteras men man kan hålla en hel del.

Nej tack, behöver inte basunera ut min adress på det sättet.

Ränta är kostnaden av pengar, om man hela tiden tar ut exakt nuvarande räntekostnad kommer kostnaden för renoveringar betalas för olika mycket beroende på hur ränteläget varit i föreningen. Därför är det brukligt att ha någon slags utjämning över tid, som styrelse skall man nämligen inte bara värna om nuvarande medlemmars bästa på kort sikt utan man skall tänka på föreningens bästa på längre sikt. Hade man bara tänkt på kort sikt hade det blivit väldigt skev fördelning av kostnaderna över tid då man hela tiden skulle försöka skjuta på dem, det är det som brukar vara kännetecknande för dåligt skötta föreningar där man vill maximera vinsten av att sälja lägenheterna.

Att hålla på och höja/sänka avgifterna så fort det går eller krävs är också ett tecken på kortsiktighet om det inte finns tecken på att det är långsiktigt hållbart att hålla de nivåerna.

Ja visst kan alla dessa effekter tillsammans göra något med avgiften, det är dessutom troligt att så kommer ske. Men du hävdade från början att man bör räkna med X kr/kvm extra avgift när räntan går upp vilket bara kollar på den aspekten och bara är tillämpbart om man tidigare justerat avgiften i takt med räntesänkningen.

I min förening så valde vi som tog över styrelsansvaret för några år sedan att direkt rekommendera att stämman sänker styrelsearvodet till 0 just därför att vi förväntade oss ökade kostnader framöver. De där ca 80k per år som det var innan (som skatteverket tog större delen av) kommer täcka våra ökade driftskostnader på grund av energipriserna eller de ökande driftskkostnaderna i allmänhet som vi nu ser.

Samtidigt är det orimligt att låta nuvarande medlemmar extra-amortera så att framtida medlemmar skall bli subventionerade. Som sagt, det är inte så enkelt som du försöker få det. Det är därför man har en underhållsplan där livslängd av investeringar är inräknade och det i sin tur bidrar till amorteringstakten, eller 'avsättning till yttre fond' som det också kallas...

Jag håller inte med om att framtida ökade räntekostnader skall fördeles över nuvarande medlemmar; det tycker jag blir väldigt märkligt. Dels pga att man inte kan veta om, när eller till vilken nivå räntan höjs men också pga att en hög ränta inträffar ju inte i ett vakum och samma med låg ränta utan det har ofta att göra med ekonmiska läget i övrigt, tycker det är konstigt att föreningen skall räntesäkra framtida medlemmar på något vis. Vad du menar blir i praktiken att man amorterar mindre när räntan går upp vilket jag tycker är att skjuta över kostnaderna på framtida medlemmar.

Testa att räkna på det, du byter stammar i en förening för säg 20 miljoner och lånar hela summan. Stammarnas livslängd antas vara 50 år och du skall alltså betala av lånet med åtminstone 33,3k/mån, vi förenklar här och sätter 0 i marginal och blandar inte andra lån. Även om räntan hålls konstant på säg 2% så kommer de medlemmarna som bor där när lånet tas betala en större kostnad för stambytet än de som bor där efter 10, 20, 30 år eftersom man ännu inte betalat av något på lånet. Så har stambytet skett på 80-talet vilket är väldigt vanligt iaf här i Stockholm så har kostnaden för lånet som gått till stambytet varit väldigt lågt de senaste åren när räntan varit låg och lånen är mer eller mindre avbetalda. Då är det enligt mig rimligt att låta pengarna tillfalla föreningen än att hålla en mycket lägre nivå på avgifterna än man kan göra när man precis tagit lånen.

Du kollar bara på amortering vilket bara är en del av ekvationen, du måste också kolla på hur räntebetalningarna sprids över tid och vilka som bär största kostnaden av detta. Oavsett är det väldigt svårt och går inte att förvänta sig att man skall väga in alla aspekter osv, det enda jag säger är att jag skulle inte se det som en välskött förening om man sänker avgifterna till nivåer som endast är hållbara vid 0,6% ränta som rått de senaste åren, då man i min mening tänker på tok för kortsiktigt i det läget.

Här i vår föreningen är vi i slutet av en cykel vad gäller stammarna och några andra dyrare saker, lånen är låga vilket leder till låga räntekostnader oavsett räntenivå så att då amortera extra på de lån vi faktiskt har är det rimliga (alternativt hålla mer pengar för att inte behöva låna upp mer när vi skall lägga en halv miljon på renovering osv). Visst hade vi säkert kunnat sänka avgifterna med 10% under de senaste 5 åren men det hade inte varit hållbart över tid att ha den nivån då vi vet med oss att lånenivåerna och räntor kommer gå upp så det enda vi gör då är att tvinga framtida medlemmar att höja avgiften över ursprungsnivån. Att sänka avgifterna då gynnar endast de medlemmarna som vill sälja under den perioden och gynnar inte föreningen i sig.

Jag ser vad du menar och det är bra poänger, hur vi gör i vår förening är att vi alltid arbetar med och uppdaterar underhållsplanen och allt utgår ifrån den, och den sträcker sig 40-60 år framåt (givetvis mycket osäkerheter så långt fram). Så i det exemplet hade det dykt upp ett framtida stambyte någon gång i underhållsplanen och då hade det börjat tas höjd för i avsättningen till underhållet; allt blir löpande. Vi har just nu ett stambyte eller relining som kommer inom 5-10år och det är inräknat i den budget vi baserar avgifterna på idag med, så ja, vi betalar mindre atm för de gamla stammarna men vi har också redan börjat betala för nästa stammar... och i praktiken går ju pengarna ämnade för nästa stammar till att amortera mer på de lån som finns nu helt enkelt.

Den extra-amorteringen är i min mening en kostnad av underhållet, även om ni kanske inte ser på det så... så som vår budget är lagd är det inräknat att vissa perioder med mindre underhåll blir det mer amortering och det är ju en förberelse för när nya lån behöver tas, som jag nämnt ovan. Räntekostnaden är en kostnad som kan gå upp på samma vis som kostnaden för värme, byggmaterial och allt annat kan gå upp, jag ser inte vad som är speciellt med den som gör att föreningen skall kompensera för framtiden mer än vad man gör för något annat. Uppvärmning är en ofta betydligt högre kostnad som även den kan gå upp och ner, en liten ökning i uppvärmingskostnad hade kanske slått mycket hårdare än 1% högre ränta tex, men där antar jag inte du tycker föreningen skall ta höjd för en framtida högre kostnad?

Sen är jag intresserad varifrån i er budget ni skall ta kostnaden för ökad ränta, som jag ser det blir det att ta ifrån underhållsfonden (amorteringen), dra ner på andra kostnader (arvode, drift, städ...) eller höja intäkter (avgifter).

Jag har gått igenom vad jag skrivit och anser inte att jag ändrat mig, men jag har skrivit en del så du behöver vara mer specifik.
Tja statistiken säger emot mig absolut, men jag tror ändå inte att du kommer att lyckas hyra ut ett riktigt sunkigt och minimalt radhus i Hjällbo för över 12K.
Jag skrev rimligtvis. Jag vet skillnaden på median och medel, men rimligtvis är det inte jättestor skillnad mellan dessa i detta fall. Min hyresvärd tar ofta upp exempel på folk som fått lägenheter via Boplats på bara några veckor i deras interntidning exempelvis, vilket förstås är vinklat eller en form av propaganda, men de ljuger ju inte rakt ut så det finns ju sådana också. Precis som det finns lägenheter som är mycket bättre än andra i samma område eller till och med samma hus, där kötiden förstås är bra mycket längre.
Jo absolut. Men den sidan baserar ju detta bara på yta och adress liksom, det är mycket annat som spelar in i hur rimlig en hyra är och förstås vad folk är villiga att betala. En rimlig hyra för min lägenhet enligt dem är 13-18K exempelvis. Det är nog en rimlig hyra för det nästan nybyggda huset här bredvid där man har åtminstone en stor balkong (sannolikt två) och allt är nytt och fräscht med stora fönster och så vidare, men inte för min lägenhet som byggdes för hundra år sedan och sen renoverades tidigt åttiotal.

Kollar vi på ett annat hus i närheten, som detta, det har ungefär samma utgångspris, yta och antal rum, men är finare på flera sätt (gavelradhus, i tegel, med mer normala storlekar på rummen och ingen jävla öppen planlösning), men den stora skillnaden är att det är en bostadsrätt så det tillkommer en avgift på nästan 6K i månaden. Enligt din site så är en rimlig hyra där 12,5-16,5K. Är det verkligen rimligt? Att få mindre betalt för ett hus där kostnaden är minst 6K högre?

Jag har inte påstått att vem som helst kan få en lägenhet på några veckor, bara att det går att få tag på en lägenhet utan att det tar många år. Kräver man en billig lägenhet centralt så kan man förstås få vänta i evighet dock, men accepterar man en nybyggd (och därmed dyr) lägenhet i ett ytterområde speciellt ett som inte är eftertraktat, typ Hjällbo, så kan det gå ganska fort. Beroende på inkomst och sånt förstås.
Nej, för att det är ett medelvärde för ett ganska smalt spann. Ingen får en lägenhet innan de har sökt den, och antalet sökande med över tjugo års kötid är nog extremt litet, det är ju inte gratis att stå i kö liksom. Vad anser du skulle vara mer rimligt?
Jo jag känner till skillnaden. Man kan begära väldigt mycket pengar för en ägd bostad utan att man går utanför lagen. Men man kan fortfarande prissätta för högt och ha svårt att hyra ut sin bostad, eller på dagens marknad snarare svårt att behålla en hyresgäst då de förstås tar första chansen att flytta.
Ja folk är desperata och betalar mycket för att lösa en kortvarig kris, eller så är de villiga att betala för att slippa stå i kö.
Är den också supersunkig? För det var ju radhuset som denna diskussion handlade om från början. Och förstås att jag ansåg att vi har en bostadsbubbla, vilket höga andrahandshyror väl också är ett tecken på.

Det är väl typiskt att börsen är på nedgång och räntorna på uppgång, samt att huspriser fortfarande ligger still när man väl hamnat i tankarna på att köpa något. Törs man tänka att 5% ränta är maximalt eller bör man räkna kalkyler på ännu högre?

Ny lägenhet på 65m2. Amortering på 6500kr per månad och driftkostnad ligger på 1500kr.

Ca. 1,2m i skuld med räntetak på 1,7% i 8 år framåt men för tillfället ligger årsräntan på 1,2%. Det hade nog varit billigare att ha rörlig ränta men men..

Ny lägenhet på 65m2. Amortering på 6500kr per månad och driftkostnad ligger på 1500kr.

Jo men jag har bekanta i storstadregion som påstår sig ha rörlig ränta runt 0,5%..

Bör väl också nämnas att det är i Finland.

Sorry jag är dåligt inläst på svenska benämningar men i Finland kallar vi min lägenhet "aktielägenhet". Jag tog lån via min bank och betalade av hela kostnaden för min lägenhet på en gång åt byggbolaget. Månadsavgiften är 1500kr och där ingår t.ex. uppvärming, gårdsskötsel, antenntv, hyra för arrendetomt, sophämtning, skatter, försäkringar etc.

Ja det beror väl på vem man frågar men för mig är det inga problem. Det är 6500kr inklusive ränta och jag amorterar betydligt mer för tillfället eftersom jag har möjlighet att göra det och tycker det känns bra.