Köpa hus, värdera hur allvarliga felen är i besiktningsprotokoll?

Utan att vara allt för insatt så hade jag backat, det hade varit/känts för stort för mig personligen. Allt beror ju på vad huset i övrigt är värt för er. Vi köpte hus i juni förra året, det hade inga fel i protokollet av den digniteten riktigt.

Sorry om jag inte bidrar till att besvara din fråga på det vis som du ville. Samtidigt tror jag att det är svårt för någon att svara på vad det kan tänkas kosta utan mer information som du får vid en grundligare undersökning.

Svårt att säga hur allvarlig fukt är. Det som minimum behövs är ju att gräva dränering runt huset och sätta skivor/platonmatta på källare/grund. Det kan ju vara olika kostsamt och jobbigt beroende på hur marken är, men säg 100-400 tusen?

rost i avloppsbrunn är nog inget stort, beroende på hur det formuleras i protokollet. Det är väl gissningsvis en gjutjärnsbrunn. Det som kan hända är att vattenlåset rostar sönder och man får avloppslukt. Då får man ju byta det eller gjuta igen det om inte behöver ha brunnen, och byta kan ju vara allt från jättejobbigt till medel (man måste hugga upp så mycket golv att man kan skarva på avloppsröret).

Jag har rostiga golvbrunnar i källaren också, men det har de varit i 8 år utan problem. Någon gång får jag säkert byta avloppet men det tar ett tag till i alla fall.

@Jaevel: Är huset intressant i övrigt så tar ni in en fackman och besiktar grunden och brunnen bara och får ett kostnadsförslag.
Är det drömhuset på drömläget så går ju resten att fixa.
Ni har ju "sparat" 8-10k på att inte behöva göra besiktningen så den offerten blir en liten kostnad i sammanhanget.
Jag skulle även rekomendera att ni tar in en elektriker och besiktar elen.

Brunnen låter som man får bila upp och byta ut.

Dörren är nog minsta bekymret.. ca 20k skulle jag säga

Dränering mm mm bränner du lätt 150k på.. 300k i markarbeten springer också på rättså fort

Personligen skulle jag avstå suteräng/ källare i alla lägen. Detsamma gäller platta på mark från 60-80 talet. Allt är felkonstruerat och måste fixas.

Köp en tomt och smäll upp ny kåk om möjligt.

antagligen är det en vedpanna med oljebrännare där man har satt en pelletsbrännare istället. Kombi betyder att man har möjlighet att elda 2 bränslen (inte samtidigt dock)

@Jaevel: Alla fel kanske inte behöver åtgärdas första året.
Men om jag tolkar det rätt har ni inte vunnit budgivningen än.

Även om ni budar och vinner budgivningen och skriver kontrakt så kan ni sedan dra er ur om ni upptäcker nya dyra fel.
Jag tror inte någon här på SWEC kan ge er ett kostnadsförslag på vad det kommer att åtgärda dom felen utan att få mer information.

Skulle råda att om du inte själv besitter så mycket kunskap om renovering av hus så är källare överlag ett riskmoment just med fukt om dräneringen inte är bra.

Och hus på 80-talet och tidigare utan källare har vad jag förstått generellt problem just med platta på mark, som nämnt ovan.

Jag skulle inte köpa utan att ni tagit in offerter på det ni vill ha åtgärdat innan, så ni vet vad den totala kostnaden kan tänkas bli, så ni inte sitter i skiten sen.

Om ni är intresserade av huset, ta in offerter på reparation av delarna som är trasiga.

Det som kan kosta mest är att dränera om och sätta tätskikt på källarväggen. Dom andra kostnaderna hamnar på max 15 tusen kronor per styck. Kan vara billigare. Förutsatt att avloppsrören i pannrummet är synliga.

Dränering får du räkna kostar 3000kr per löpmeter vägg där det finns källare. Det beror på hur bra ni vill ha det. Om ni väljer att sätta tätskikt och isolering i mark, med geotextil runt det dränerande lagret kan det kosta mer.
https://markarbeten.net/dranering-pris-och-kostnad/
Beroende på hur gammalt huset är och dagvattnet fungerar i dagsläget kan kommunen kräva att ni även gräver en ledning ut på kommunens dagvattenledning om det inte redan är kopplat så.

Alla låter som fuktproblem av olika slag.
Då vi bara har vaga beskrivningar så är det inte lätt att avgöra storleken på skadan och var den kan ha som källa. Men här är mina funderingar:

Dörren:
Är väl bara att byta hela paketet.
Men då du har rötskador på karmen betyder ju att du har en stor fuktbelastning på den, antingen genom att det regnar på den och den inte torkar ordentligt, eller så kommer fukten genom betongen som den kanske ligger mot.

Armeringsjärnet:
Fuktinträngning vid armeringsjärn kan ju vara ett större problem, börjar de rosta så kommer de att spräcka betongen i väggen, (rost tar större plats än järn). Så det kan bli ett lite mer invecklat jobb med att bila bort en del betong, byta järnet och gjuta nytt.
Oavsett så skall aldrig armeringsjärn ligga fritt i luften, utan de är avsedda att vara helt ingjutna.

Fukt källare:
Detta är väl ett typiskt fall av dålig eller avsaknad av ordentlig dränering runt huset.
Blir att gräva ett schakt runt källarväggarna och isolera/platonmatta samt göra en riktig dränering.
Denna fukten i källarväggarna kan ju vara problemet med den ruttna dörrkarmen, samt bakomliggande problemet till de rostande armeringsjärnen.

Rör i källaren:
Beror på röret, är det ett som sitter uppe i luften så är det ju bara att byta mot dito plaströr (så länge du hittar passande övergångar). Är det golvbrunnen eller så de menar så är det att bila upp golvet som gäller.

Men om du har en hög fuktbelastning på källarmuren så bör ni ju även kolla alla punkter där det ligger trä mot den. Det skall finnas ett kapillärbrytande skikt mellan betong och trä, men om det saknar eller är skadat så kan det ju vara fara med väggar, bjälklag, eller annat som är gjort av trä som ligger mot den. Kan bli väldigt mycket att behöva bytas ut om det är så.

Man kan spara pengar i många av dessa fallen så länge man kan och vill göra jobbet själv. Annars kan det fort bli väldigt dyrt.
Har själv hjälpt pappa när jag var yngre och fixat dräneringen på huset, riktigt skitjobb att göra för hand men hela källaren blev ju så mycket bättre efteråt.

EDIT:
Såg ditt andra inlägg.
Om de nu säger att de har dränerat runt huset, så har de antingen totalt misslyckats eller så kommer fukten underifrån.
Du har ingen mätning om golvet/plattan är fuktig?

@Jaevel: OK, det klargör ju en del.
Det stora problemet är alltså det sydvästra hörnet som dräneringen bör göras färdig i alltså. Då är det ju ett mindre problem än vad det kunde ha varit.
Som jag skrev innan, det kommer ju troligen att lösa orsakerna till de övriga problemen du undrade över, utom avloppsröret vill säga. Sen får ni ju se över byte av dörr, samt åtgärda problemet med armeringsjärnet, så är ju de delarna lösta.

Golvkonstruktionen låter i alla fall som den är riktigt utfört enligt de riktlinjer jag har sett, vilket låter bra.
Är det bara ventilerat runt listerna så kommer ju eventuell fukt i bottenplattan att ventileras bort och inte orsaka vidare problem med golvet.

Ingen orsak, som sagt, har själv erfarenheter av hus med dålig dränering, etc. så det är kul att hjälpa andra med idéer till att fixa liknande problem.

Mitt råd är att skippa.

Har man inte egen kunskap så finns det risk att du köper dig massa problem bara.

Köpte nyss ett hus med i princip rena besiktningspapper. Flyttade in och visade att det var fullt av ohyra.

Skulle säga minst vänta eller pruta rejält. Se upp för friskrivnings klasuler i kontraktet också.

Min tanke när jag läser dessa tre punkter dvs (dörrkarm/vägg och hörn i källare) är att detta är tre fel som troligen är väldigt lätta att se även för icke kunniga.
Om det ej finns några fler påpekanden i besiktnings protokollet så skulle jag absolut inte lita på den för fem öre finns dessa tre fel så är sanolikheten att fler finns ganska stor.

Utöver det så gör ALLTID en egen besiktning och då kanske även fundera på en el besiktning utöver den vanliga.
Det är idag tyvärr åt helvete för vanligt att en "sälj besiktning" missar många fel.
tex i detta fall där tre lätt sedda fel finns med=dom kanske då tänker att dom är väldigt synliga och måste ta med dom allt annat skiter vi i.

Annat bra forum för hus köp/sälj/renovering är https://www.byggahus.se/
Och det är extremt vanligt med varning för "sälj besiktning" där.

Plastad krypgrund med avfuktare helt enkelt, det är ingen gjuten platta utan betongelement runtom, botten är mark med ett lager plast, uppepå det är det ett bjälklag med trossbotten och isolering. Antagligen är det en adsorptionsavfuktare. Kostar kanske 15-20tkr med installation, livslängden ca 10år eller sådär. Grundtypen och avfuktare i sig är ganska normal lösning. Det borde finnas en lucka någonstans för att ta sig ner till den.

Men utan dränering så är det en riskkonstruktion. Mycket konstigt att man inte har installerat någon form av dränering för dagvattnet när man byggde.

Vad är försänkning i asfalten framför utkastaren? Är det en brunn? Har man asfalterat runtom hela huset med fall?

Älvsbyhus förklarar nog saken, kanske är så att de kör sina grunder odränerade i vissa fall. Det funkar ju säkert också, har huset stått sedan 2004 utan påväxt i krypgrunden (Är den besiktigad?) så behöver det inte vara några problem även i framtiden. Men jag personligen hade stört mig som bara den på utkastare rakt ut... Drygt på vintern när snön på taket smälter och så fryser det "ispölar" på backen..

Krypgrunden kan ju lätt övervakas med valfri hemautomation med hygrometer. Denna typ av lösning ska helst inspekteras årligen, dvs att man tar en kik och kollar så allt funkar och ser fräscht och oförändrat ut.

Är krypgrundsförespråkare, tycker det är en väldigt bra konstruktion om den är gjord på rätt sätt. Riktigt bra om man behöver dra om avlopp, vatten eller el-installationer vid renovering.