Frågor om bolån? Hit me!

Att lyfta fram vilken fantastiskt kund man är. Vill ha långsiktig relation och kan man tänka sig flytta sparande, pension o.s.v. så ska man givetvis ta fram även det och se om man får bättre erbjudande p.g.a. sådant. (sen måste man tänka på om hur mycket mer man får betala för de tjänsterna förstås, räkna på helheten precis som banken kommer göra)

Det är en konkurrensutsatt marknad. Även om du inte behöver spela det kortet direkt behöver er bankmänniska förstå att ni är beredda att inte bara öppna lånet hos en annan bank, utan att ni då eventuellt behöver flytta allt er bankengagemang dit.

Bankens syfte är att göra vinst på er. Er uppgift är att se till att ni får bästa möjliga villkor. Ni har inga andra vapen än att ta ert pick och pack annorstädes. Med det sagt, den diskussionen kan skötas på ett civiliserat sätt, men det är inte förrän ni är tydliga med att ni har andra erbjudanden som det tar fart i förhandlingen. Ni behöver ju inte nödvändigtvis säga exakt vilken ränta ni har blivit erbjudna.
"Som du säkert förstår har vi tittat också hos andra banker. Det du har erbjudit ligger tyvärr alltför högt. Hur bra erbjudande kan du ge oss?"
"Får jag fråga vad ni har för erbjudande nu?"
"Vi har ett väsentligt bättre erbjudande från en bank och har fler trådar ute. Hur kan vi hjälpa dig att ge oss ett bättre erbjudande?"

Bankerna kommer inte kunna diskutera ränta ännu innan de vet ungefär hur läget ser ut, vilket är som mest en månad innan enligt min erfarenhet. Att begära ut amorteringsunderlag skulle jag nog göra efter att du nått så lågt du kan med nuvarande bank (efter jämfördelse med andra långivare), som ett sätt att försöka få dem att sänka (öka rabatten) lite ytterligare.

Verkar ju vara poppis bland bankerna att dra ut på tiden att leverera amorteringsunderlaget. Iom många lediga dagar under jul och början av januari ofta har lite "jobbskuld" att ta ikapp efter ledigheten så hade jag skickat en förfrågan strax innan julledigheten att få ut ett amorteringsunderlag som senast i början av Januari. Då har du åtminstone tre veckor på dig i Januari att hantera ett eventuellt bankbyte/förhandlingsmöte.

Jag hade begärt ut underlagen direkt när det närmar sig. Skickar tydligt signalvärde att du är beredd på att byta bank och att du diskuterar bättre räntor än list-/snitträntorna som syns på webben.

Om du ska skriva på idag så har du väl lånelöfte och har varit i kontakt med en bank?

Börja att kolla på SBAB vad du får hos dem, sen kontaktar du alla andra banker (går att ansöka via internet men förr eller senare behöver du prata i telefon om du vill få bra villkor).

Det får man verkligen hoppas. I annat fall bör man säkerställa att det finns en klausul i kontraktet som gör det giltigt under förutsättningen att köparen får sitt lån godkänt. Minns inte exakt vad den typen av klausuler kallas, men det finns ett vedertaget namn för dem.

Som säljare skulle jag vara väldigt tveksam till att sälja till någon utan lånelöfte, eftersom det riskerar att bli både dyrt och krångligt om köparen nekas lånet och tvingas dra sig ur. Då har förmodligen de andra budgivarna hunnit köpa något annat vilket kräver en ny process med visningar etc. och sannolikt ytterligare 40-50k i mäklararvode. Det faktum att köparen då också bevisligen inte gjort ens minimal research på hur processen fungerar vore också en stor röd flagga.

Köparen blir normalt skadeståndsskyldig i det scenario du beskriver, givet att den nya försäljningen orsakar en ekonomisk skada.

Bra poäng.

Frågan är dock hur man räknar in det faktum att en senare budgivning eventuellt resulterar i en lägre köpeskilling på grund av marknadsnergång, sämre timing eller bara otur? Jag misstänker att det inte är något man tar full hänsyn till. Därför skulle jag nog som köpare om möjligt istället sälja till näst högsta budgivare för att undvika risk för strul, extra arbete och stress.

Jag skulle börja på nätet. Kolla vad SBAB, Danske Bank och några till ger (de som har öppna snurror på nätet).
Sen skriva upp dessa (3mån, 1 år, 2 år osv).

Boka sen möten med storbankerna för att se om de kan matcha eller gå lägre.
Sen börjar det jobbiga och det är att ställa bankerna mot varandra så du får så lågt som möjligt.

Sen beror det givetvis på andra faktorer. Jag själv skulle inte flytta över sparande, pensionsspar osv till nya banken. Men jag kollar mer på hur det ser ut med internetbanken, möjlighet till kort, kostnader för att betala räkningar osv.

Jag har fått ett erbjudande av min bank. Så här ser det ut.
3-månaders Gröntbolån idag på: 2.140.000kr (61% belåningsgrad)
Amorterar frivilligt 5000kr/mån men det finns inget krav från bankens sida.
Aktuell ränta: 4.37 (Ökar till 4.67% 1 Nov)
Erbjudande: 2år bundet till 4.61%.

Lånet är bara bundet från Bankens sida. Det finns möjlighet att ringa banken och få det omlagt till 3-månaders under denna 2-års period, utan någon kostnad för mig.

Då är frågan, är detta ett bra erbjudande? Jag kan ju, om det bankmannen säger stämmer, hoppa ur denna tvååring när som helst, om räntan drastiskt skulle gå ner? Hur hade ni andra resonerat? Tror vi räntan kommer gå ner de närmsta två åren tro?

Det ser ju bra ut för mig men jag kanske missar någon detalj här?

Jag tror ju att samhället behöver läggas in på ett behandlingshem för att bli kvitt drogberoendet av billiga pengar. Dvs räntorna kommer att vara normala på 3-5% under en längre tid och kan du avsluta bindningstiden när du vill utan ränteskillnadsersättning så är ju det ett bra erbjudande.
Jag kan i alla fall inte se nån konstig detalj i detta. Men du behöver vara säker på att du kan bryta bindningstiden utan kostnad.

MEN vad erbjuder andra banker? Har du kollat det?

Jag har kollat med Danskebank men det va högre. 4.79 sist jag kollade för några veckor sedan.

Det är Handelsbanken jag har. Så detta verkar vara deras standarderbjudande till alla som hör av sig.

Jag pratade med en på ett lokalkontor nyss. Dock bara över telefon och de nämnde att det är 4,9-5,1% som gäller för nya kunder nu.

Men vi får se, skickade in ansökan om lånelöfte nyss och ska ta diskussionen vidare efter det är godkänt.

Lycka till!

Jag måste bestämma mig innan ikväll om jag ska hoppa på erbjudandet från Handelsbanken. Just nu så känns det som det är det vettigaste att göra. Jag kan även göra extra amortering på lånet berättade min bankman. Jag tror det kan vara vettigt att betala in lite extra nu när börsen är lite osäker också.

Men om någon har något intressant att dela med sig av så tar jag tacksamt emot all feedback.

Det pågår en utredning för hur ersättningen för bundna lån beräknas så Handelsbanken är bara före nya verkligheten för att ragga kunder.

https://www.bostadspolitik.se/2023/10/09/nya-regler-pa-gang-m...

https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/motio...

Det din bankman säger stämmer.
Ha också med dig att du kan Förtidsomsätta din 2-åring till en ny 2-åring om listräntan på 2-åringen går ner under löptiden.
Så det enda alternativet är inte att ändra till 3-mån, du kan omsätta lånet till vilken löptid som helst som de erbjuder utan att behöva betala ränteskillnadsersättning. Tänk dock på att bara för att listräntan går ner så betyder det inte att din ränta nödvändigtvis blir lägre, eftersom det blir en ny rabattförhandling i samband med att du vill lägga om lånet på en ny löptid.

Den största anledningen är nog att de vill få fler kunder, och/eller minimera utflöde av kunder. Kunderna håller hårdare i sina pengar nu än innan, och marginalerna på bolånen har sjunkit pga. högre upplåningskostnader för bankerna i kombination med att konkurrensen om våra bolån ökat.
Om intjäningen per lån är låg, är det ökade volymer man får jaga istället.
För kunden är anledningen inte så viktig, så länge det är en bättre deal än det tidigare alternativet.

Jag tror målet Handelsbanken har är att locka över fler kunder med något kretivt. Sedan får man inte glömma att de flesta är lata och skulle aldrig ens läsa och kommentera i en sån här tråd på nätet än mindre ringa upp sin bank och klaga, utan de betalar bara.

Tack för dina tankar där. Ska ha det i åtanke.