Är det bara jag som känner av de tuffa tiderna?

Vi har precis betalat av alla lån i föreningen men att köpa marken gav en 39-50 års return of investment innan det var vinst att köpa marken kontra att betala tomträtt med en årlig ökning om 6%.. Räntan sattes till snitt 2% och avbetalning var samma som tomträtt eller lägre därav skillnad på åren.

Amortering+2% ränta skulle break even runt 2035, där någonstans vart det billigare med lånet.

Nästan all kostnad läggs på närtid vilket gör att en styrelse som köper marken inte uppfyller det som krävs, att kostnader fördelas lika av boende under nyttjandet. Generellt brukar man säga max 8 år för en återbetalningstid för en styrelse investering ..

Hade vi fått ett bättre erbjudande med antingen 50% som hus och fastighets investerare får. Eller en fixerad avbetalningsplan över x antal år med fast ränta så skulle fler brfer kunna köpa.

Var en förening runt Östermalm som hade tomträtts offert på 1.5 miljarder!

Ja värdeutvecklingen kan man säga har sett ut så för kommunens mark. Den kan liknas vid värdeutveckling på börsen.
Men mängd hyra som betalas för marken följer inte riktigt samma mönster här. Jag tror man behöver hålla isär de två eftersom de inte följs åt helt.

Totala mängden hyra har alltså inte ökat med 6,1% per år - även om värdet på markpriset gjort det har gjort det i snitt.
Betalar man 0% ökning i 10 år och sedan 100% påslag sista året så blir det totalt mindre än om man skulle betalt 7,2% ökning varje år i 10 år (vilket blir ungefär 100% på 10 år).

Detsamma till dig. :/ Måste vara väldigt tufft att leva ensam också (om du gör det?). Vilken ersättning har du?

Sambon har nog ungefär samma nivå på MEn som dig. Hon är glad om hon orkar gå 100 meter utan att krascha men det har som tur var blivit bättre. I början av vårt förhållande för runt 13 år sedan så var hon mycket sämre. Nyckeln är verkligen vila, vila, vila, och slippa bråka/stressa med FK. Man har liksom inte orken att ta fighten med FK men hittills så har vi haft turen att inte haft problem, men så har vi inte sökt sjukersättning än som är den svåra biten.

Det är jobbigt. Ibland är det väldigt jobbigt. Det är också skönt som anhörig tycker jag att veta att flera har samma situation, vilket man ju såklart vet redan men det kan vara skönt att veta det såhär ändå.

Tror det vid sådana här ekonomiskt svåra tider kan vara bra att kunna leva snålt utan att lida speciellt mycket.

Jag har efter jag sett mina föräldrars katastrof ekonomi aldrig tagit ett annat lån än bostads lån. Allt annat kan man spara sig till eller vara utan.

Så är det för många andra också.
Men det är eget val och prioritering i det läget, det är nöjesutgifter som inte är nödvändiga, till skillnad mot t ex bil som i många fall kan vara ett absolut krav för att t ex kunna ta sig till jobbet.

Fram tills ganska nyligen har det varit en god affär för de flesta, tomträtten har varit hög men värdeökningen på bostaden större. Men nu verkar det ha vänt på en del håll. Syftet med tomträtter var väl aldrig att dra in pengar till kommunen, utan att uppuntra byggande, men nu är det en kassako, helt klart.

De flesta jag känner som köper BRF gör det för att det inte finns lämpliga hyresrätter eller villor med rimligt pris, och vi hittade ingen BRF som ägde marken där vi sökte bostad, de är alla byggda med tomträtt. Visst kunde man flyttat en kommun eller två, men det ville vi inte pga barn, arbete, skola, osv. Så ja, kände till tomträtter och dess roll som kommunal fastighetsskatt, men det positiva övervägde det negativa. Jag tycker egentligen det är vettigt att kommunen behåller ägande av marken, för att kunna påverka användningen, men precis som för hyresrätter vill jag se någon slags brukshyra, inte marknadshyra.

Fast det är inte så tomträtt beräknas.
Vid omförhandling så estimerar kommunen priset nära sista åren i värdet.
Sen betalar man en stegrande kostnad i 5 år tills man når det beloppet. Ca 5-6% ökning per år.

Man får också komma ihåg att tomträtt finns för det inte var lönsamt att bygga på marken så kommunen gav bort marken, oftast till hyresrätter, för att stimulera byggandet.

Avgäldsökningen har snittat 6.1% årligen, kruxet är väl att det kommit i 10-20års intervaller vilket gjort den totala hyran lägre. Dock måste ju värdet på marken förmodligen stigit mycket mer.

Som bankerna som vill du betalar räntan månadsvis, medans deras sparkonton ger "upplupen inlåningsränta" för året.

Nej det har jag inte. Bor i en mindre småstadskommun där jag faktiskt inte ens känner till eller hört om tomträtt existerar. Å andra sidan är jag mer intresserad varför det blivit så. Att äga befintliga hyresfastigheter i Sverige eller Tyskland är inte lika lukrativt, snarare en investering med politiskt risk och negativ realavkastning.

Därav inget intresse av att bygga förutom att renovera ytskiktet och höja hyran.

Jag vet dock att vissa kustnära sommarstugor i min kommun står på arrendetomt.
Men även där gavs den mesta av marken bort helt gratis på 70-80talet. Ville du bygga en sommarstuga var det iprincip bara anmäla till kommunen så fick du en markplätt.

tror ni att detta är enbart kopplat till bensinbolagen? Varenda företag i Sverige gör likadant hela tiden, staten också.

Det finns säkert en del variation här ja.
Av det jag sett och det som givit mediarubriker har väl iaf hyresökningen per år varit markant lägre än värdeutvecklingen på marken iaf. Därav chockhöjningarna när avtalen förnyas.

Sent svar, men med tanke på byggnaders tekniska livslängd, att föreningens styrelse ska se till föreningens bästa så vore det väl inte orimligt att köpa loss marken?

Tänker att det går ju alltid kalla till en extrastämma i det här fallet och behandla frågan. Men problemet med en majoritet av styrelser och medlemmar är ju att det ses väldigt kortsiktigt på sitt ansvar. Ta bara delarna om hur byggnaderna förvaltas och att fokus istället är låga avgifter för nuvarande medlemmar kontra en ekonomiskt sund förvaltning.

Som sagt, det är inte en kommuns uppgift att subventionera någon alls. Så därför är det väl rätt självklart att ingen ska få rabatter för detta.

Mina erfarenheter av fastighetsförsäljningar där offentliga är part är ju att det görs 2-3 värderingar med olika institut och medlet av dessa brukar bedömas vara "marknadsvärde" och det får man betala. Sen kan man ju diskutera om det är ett sant marknadsvärde om ingen budgivning sker.

Vi hade extra stämma
10 ja 23 nej av 62 brf lägenheter

Hyran skulle höjas med 42% enbart pga lånet och roi var runt 50 år, det går inte att motivera och som jag sade så köpte ju nästan ingen förening i Stockholm tomten.

Vi har relativt billig hyra men vi kommer in i en period av dyra renoveringar, hissar, fläktar, fönster etc.

Tomtvärdet borde dessutom sjunkit sen erbjudandet 😁 omförhandling har vi i år

Deltagandet var ju rätt skralt måste man väl ändå summera det med.

Avgiften skulle höjas menar du?

Det här verkar ju vara standard procedur varje gång tomträttsavgälden ska förhandlas om. Det gnälls från de som har sina byggnader på plats med tomträtt, men ingen köper. Det handlar ju i mångt och mycket om att staden inte ska subventionera någon. Så det är bara fortsätta samma snurra eller hosta upp pengen för att lösa tomträtten nästa gång det är omförhandling tänker jag.

Alla de delarna du nämner med renoveringar känns ju som något som man i en bra förening satt av pengar för över föreningens livstid, inte bara ta ut i form av de som bor där nu. Men så brukar sällan föreningarna jobba, utan prio är låga avgifter nu.

Vi är en ombildad förening så de första 10 åren gick in i Stockholmshems ficka.
Vi har betalat av 45m i lån på ~ 15 år

Men tomträttensgäldet kommer inte överstiga lånet utan amortering förrän om 2x omförhandlingar (20år bort) med amortering runt 15. Med en ränta på 2%

Ja 42% skulle enbart vara för att köpa marken.
Vi förväntar oss inte en speciellt hög ny avgäld då deras värdering såg vi förra året och den borde ha sjunkit nu.

Vi avsätter enligt nya underhållsplanen och har pengar på banken och är helt skuldfria....

Men som jag sade så slår tomträtts lånet fel då den är framtung och går inte att genomföra utan att bryta mot lagen. Då det står att styrelsen inte får fatta beslut som inte slår lika genom ägandet samt har inte för lång roi

Sen är allt som säljs ut från staten alltid kraftigt subventionerat till köpare.

Ombildningar är 50% rabatt, mark till alla utom brfer är också runt 50 %, kolla företag som säljs från staten också...

Vi får inte köpa marken. Kommunen ser det som kassako. Det förstår jag. Nu river de exempelvis föreningens garage och parkeringsplatser för att någon byggherre ska kunna bygga höghus. Vi ville köpa marken på 1960-talet. Nej. Hyran vi betalt sedan dess övergår flera gånger markvärdet på 1960-talet.

Jag förstår att kommunen vill äga marken, det ger större möjligheter att ändra planer för den osv. Men det blir jäkligt skevt om min "hyra" höjs med flera tusen i månaden eftersom det ska byggas bostadsrätter några meter bort.
Det blir liksom sämre för oss som bor här, men taxeringsvärdet stiger pga exploatering i närområde så våra avgifter höjs. Att avgifterna höjs medför såklart att värdet på bostäderna sjunker, många som flyttar hit är maxbelånade och om avgiften är 3000kr mer per månad så minskar såklart låneutrymmet.

Det känns rätt ruttet att ligga i en Bostadsrättsförening som har ca 10 000kr i lån per lägenhet (dvs, väldigt lågt belånat) och ändå se avgiften skena pga bostadsbrist och lågräntepolitik etc. Det ligger bortom föreningens kontroll. Detta kommer såklart inte som en överraskning, men vi har valt att bita i det sura äpplet för att kunna bo kvar i kommunen med barnen i samma skola och område som när vi bodde i en mindre hyresrätt.

Tomträttssystemet infördes för länge sedan, när markpriserna var heeelt annorlunda, och sågs som ett sätt att uppmuntra nybyggnation. Det fungerar däremot rätt dåligt om taxeringsvärdena skenar på det sätt som nu skett.

Största dippen jag upplevt var att kommunen godkände bygge av ett flervåningshus cirka 30 meter från våra balkonger.

Detta innebär förlorad utsikt (ca 8-9km obehindrad utsikt) samt fri insyn i alla föreningens lägenheter från den nybyggda huskroppen.

Vilket då resulterat i en stor värdeminskning av våra lägenheter.

Ibland känner man sig liten och utan röst...

Instämmer. Det är inte brist på bostäder. Det är brist på bostäder centralt på större arbetsstäder som Göteborg, Stockholm och Malmö. Detta till den grad att kollektivtrafiken inte klarar av att hantera denna folkmängd och folk får stå och knö på bussar och tåg, man kan fråga sig hur detta är lagligt att åka så?
Det är gigantiska problem att lösa både bostäderna och kollektivtrafiken, men elefanten i rummet är om folk inte istället mer kan jobba hemifrån? Bättre satsningar på detta och de löser stor del av kollektivtrafikproblemet och bostadsbristen.

Det borde inte vara tillåtet att mjölka allmännyttan på det här sättet. Nu minskar man utbudet av hyresrätter samtidigt som man inte utökar utbudet på den vanliga bostadsrättsmarknaden, ingen genomtänkt bostadspolitik där där... Jag är inte principiellt emot ombildning men det borde ske till marknadspris genom budgivning.

Kommer aldrig ske då man inte får sparka ut folk som bor i en lägenhet hur som.

Precis samma sak som är vid en tomträtt, det finns ingen konkurrens vid "budgivning" .

Jag håller med, det skulle lösa en stor del av problem. Gör som i Nederländerna, lagstadgada så att det är en någon form av rättighet att arbeta hemifrån. Då kan man bo ute i landet medan man har sitt "fysiska" kontor i stan.

Hur har de löst det för de som jobbar som busschaufförer eller som jobbar på fabrik?