Frågor om bolån? Hit me!

Absolut är det så. Men det drabbar först och främst de som inte har haft möjlighet att omsätta det bundna kapitalet i bostaden (= de som står utanför eller är förstagångsköpare), alternativt de som när de sålt bestämt sig för att omgående köpa ännu dyrare fastighet(er). I en haussad bostadsmarknad som den vi har haft sedan mitten av 90-talet har man kunnat köpa omodernt, renovera, sälja med vinst och byta upp sig successivt. Property ladder.

De som hann med att göra "bostadskarriär" tillräckligt snabbt (främst 60- och 70-talisterna) och agerade i Stockholm, Göteborg och andra högt värderade områden kan idag sitta i en relativt lågt belånad drömbostad. Ironiskt nog belönas man även i den sitsen av att få ännu lägre räntor, eftersom värderingen av bostaden agerar säkerhet för flera miljoner.

Aktier har varit mer volatila under 00-talet. De som var tillräckligt likvida och insatta i marknaden kunde göra enorma vinster efter raset 2008, medan de som satt still i båten förlorade mycket som det sedan har tagit fram till nu att återta. Det är ett mer aktivt sparande, där insatsen - och avkastningen - regleras av hur mycket tid och kunskap man lägger in i det. Att köpa en bostad under marknadsvärde kan i princip vem som helst göra som får lånet och som har turen att vara på rätt plats, vid rätt tillfälle.

Jämförelsen är egentligen omöjlig, det ena bör rimligtvis inte ersätta eller konkurrera med det andra. Ett aktivt sparande i aktier + ägande av bostad kan absolut gå hand i hand. Dessvärre är ju drygt halva populationen effektivt utesluten från att göra snabb/"enkel" bostadskarriär eftersom de bor i regioner där insatsen är så låg att den potentiella vinsten blir markant lägre på slutraden, även om den skulle vara procentuellt lika hög eller rent av kunna överträffa den som gäller för Stockholms innerstad.

Det som är skönt med att ha extra amorterat tidigare.
När man kommer till att månadsamorteringen är över 2% av återstående skuld känns det som att det händer något med lånet även om man bara sköter amorteringsplanen och inte gör fler extra amorteringar.
Samt att man blir ganska okänslig för räntehöjningar.
Bankerna kan ju inte gärna höja räntorna så pass att halva befolkningen går i personlig konkurs.

Men om man vill uppgradera sitt boende och/eller låna större summor till annat så är man åtminstone delvis tillbaka igen...

På andra orter så får man fler kvadratmeter för pengarna. Mindre trafik/trängsel. Snabbare att kunna ta sig utanför tätort ut på landsvägar och till natur etc. Så det är ju inte bara nackdelar med att bo utanför Stockholm.

Annars är det väl rätt så bra ekonomiskt om man spenderar större delen av sitt yrkesverksamma liv i Stockholm, med boende som stiger i värde. Om man sen vid pensionen vill flytta ut till hus på landet eller kanske lägenhet i mindre ort.
Då kan man ha gott om marginal mellan det man får för Stockholmsbostaden och mindre ort bostaden.
Ska man ändå gå i pension så behöver man inte bekymra sig för att hitta jobb på den nya orten.
Men det är klart, har man en sambo/fru/man som är många år yngre kan det strula till det.
Annars att ha högt värderad bostad i Stockholm och sen lämna Stockholm i samband med att man lämnar yrkeslivet bakom sig kan vara ekonomiskt fördelaktigt.

När du gör dina beräkningar och du hamnar på 9000 kr i månaden i dagsläget. Så kommer du inte hamna där med en ränta på 7% som bankerna räknar med att du skall kunna klara av.

Men så länge du inte ger lite mer konkreta siffror så är det svårt att säga något mer kring detta.

http://sverigekontanter.se/bankerna-staller-hoga-krav-trots-l...

Förutom att du skall klara 7% skall du därefter klara, klar att leva kalkylen. Har för mig att du då skall ha kvar ~10 000 kr för övriga utgifter. @Kakann kanske kan rätta mig och förklara detta bättre?

I ditt fall med din bekant så klarade de säkert kalkylen när de var hos banken, men har därefter ökat sin levnadsstandard då räntan har varit låga. Exempelvis genom att skaffa en dyrare eller en extra bil, åkt på lite fler semestrar ätit ute mer etc. När räntan sedan ökar så måste de drar ner på detta.

@Multiman tack för din omtanke!

Som sagt, tråden var fråga vad man vill. Det handlar inte om tighta marginaler utan mer ett annat tänk (allt i teorin, jag gillar att fundera i olika banor).

Ponera en person som lånar 1 miljon. Amorterar 2 % per år. Jag är osäker på om det blir en "konstant" amortering på 20k per år baserat på ursprungliga beloppet? Eller är det 2% av det nya lånevärdet varje år?

För enkelhetens skull, säg att personen amorterar 20k varje år.
Efter säg 7 år så "smäller det till" och räntan är 7%.

1 mill - 20k * 7 = 860k kvar.

Vad man nu hamnar på är två alternativ:
Utan amortering: 1 mill * 7% = 70 000 per år i ränta
Med 20k amortering: 860k * 7% = 60 200 per år i ränta

Mao har man betalat 140k för att "enbart" komma ner 10k / år i ränta mot om man inte hade amorterat öht.
Har jag tänkt rätt såhär långt? Eller är nått helt fel?

Vad jag då menar är:
Om personen istället ser till att placera sina 20k per år lite vettigare, så är det inte omöjligt att hen har upp emot 160-180k i besparingar år 7.
Eftersom hen då istället för att ha låst in dom pengarna i bolånet, så har hen val:
A) Amortera av 160-180 lax direkt, då sitter hen på ett lägre lån än 860k, en bättre sits än med den tvingade amorteringen

Men, jag tror att många(!) skulle få problem att gå från dagens 1,5% ränta som skulle ge 15 000 per år i ränta, upp till min kalkyl som på 860k ger 60k i ränta!
Dit jag vill komma är att amorteringen ger så låg effekt på räntan att om man får 60k eller 70k per år är tamejfan sak samma.
Det spelar ingen roll hur mkt bankerna har suttit och räknat på att man ska klara. Tror ni verkligen att folk inte gör annat? Leasingbil? Båt? Resor? Inredning? Whatever. Jag tror knappast att genomsnittssvensson kommer kunna gå från 15k till 60k ränta per lånad mill bara på "utrymme" i sin ekonomi. Man lever efter sina tillgångar, jag kan garantera att folk _inte_ har 45k per miljon outnyttjat i sin budget...

Så, då har vi istället val B)
För att "kortsiktigt" rädda situationen och inte behöva sälja i panik, utan kunna vänta ut marknaden, så kan hen ju istället ta valet att använda sina runt 160k sparpengar till att hjälpa att amortera under säg 4 år.
160k / 4 år = 40k per år.

Mao så behöver då personen som har kvar 1 mill i lån och ska amortera 70k, "bara" betala 30k per år i ränta eftersom 40k av sparpengarna kan användas till räntan.
En betydligt mer bekväm ökning på 15k per år istället för 45k.
Dock är man ju fuuucked om räntan håller i sig allt för längre. Men det hade man nog varit på 60k ändå.

Så absolut, i det långa loppet så är väl amorteringen bra. Men problemet är att förståsigpååarna sitter och säger att ränteläget är ohållbart och att vi om så lite som 4-5 år kan komma och se 5-7% ränta.
Då står jag fast vid min kalkyl ovan. Jag förstår inte hur att låsa in 20k gånger 7 år för 140k totalt ska rädda upp läget? Dom 140k ger så låg utväxling i mindre ränta att det i min mening som sagt är bättre att spara / investera dessa privat, och sen när räntan smäller till så har man iaf valet om man ska amortera av omgående eller använda det sparkapitalet till att hålla sig flytande.

Helt enkelt, detta handlar inte om en enskild beräkning för mig som individ, utan att jag (tror?) att jag anser att man har betydligt bättre alternativ att spara/investera/säkra upp 2% än att amortera av...

Disclaimer: Sure, amorterar man inte av så får man en konstant räntekostnad under tiden, men så länge räntan ligger låg är dom pengarna återigen försumbara.

Som sagt, jag är inte ekonom. Tar gladeligen emot feedback på varför denna HYPOTETISKA kalkyl är helt uppåt väggarna fel!

Jag vill även minnas att jag har hört att "dom" vill höja amorteringstakten. Antar att det har att göra med vad jag spekulerar i här.
2% ner till 70% och 1% till 50% ger för liten effekt på för lång tid, det är fortfarande för många som är i riskzon.
Jag skulle säga att det största problemet med bomarknaden är att kostnaden är så horribelt hög i jämförelse med vad en snittlön är.
Det vore ju sjukt mer motiverande att amortera av om kostnaden låg som så att medelsvensson inom en rimlig tid kunde bli av med lån, faktiskt ÄGA sitt boende, och ha 0:- i räntekostnad. Men för den stora massan är det nog helt omöjligt.

Grejen är att banker och staten vill känna sig trygg i att svensson klarar av sina bolån. De vill därmed få ner skuldkvot samt ha marginaler i sina bolån för en bostadskrash och kunna få tillbaka sina pengar. Därav krav på handpenning och amortering.

Börsen ger ingen garanti till avkastning, framförallt inte på kort sikt. Därför är bankerna emot de tänket. Det finns dock inget som stoppar dig från att göra både och. Samt att du efter 5 år kan värdera om din bostad och då få lägre amortering, antingen 1% om du har mindre än 70% i belåningsgrad eller amorteringsfritt om det är under 50%.

Personligen stoppar jag in de pengar som motsvarar mellanskillnaden av de 7,5% ränta som banken räknar med mot den faktiska räntan jag får in på börsen. Detta ger mig den effekt som du nämner här samt att när räntan ökar så kan jag minska motsvarande summa som jag stoppar in på börsen och fortsätta att ha kvar den levnadsstandard jag har idag.

Med tanke på att en villa kostar minst 1 miljon att bygga plus tomt, el och vatten samt anläggning. så är det nog lite naivt att tro att det ska kosta så lite.

Snarare har det varit så att i stora delar av landet har man tidigare inte fått tillbaka det man har byggt villa för då priserna varit så låga. Nu har det skett en justering.

Skulle nog säga att på de flesta ställen med inflyttning och en sund arbetsmarknad (inte bara en eller två stora arbetsgivare) så är det ingen jättebubbla. Även om priserna såklart kommer att förändras med stigande ränta. men folk väljer att lägga mer pengar på boende.
Att då vissa vill prioritera annat är helt ok.

Sen ska man tänka på att det är fortfarande mycket billigare att bo i bostadsrätt än att hyra på de flesta ställen i landet.

Typiskt att ni låste in er så jäkla hårt på börsen. Jag sa aldrig börsen. Det finns ju bra mkt säkrare alternativ. Menade ju inte på att man skulle sätta allt i en rysslandsfond.
Men skit i avkastning.

Jag menar ändå: kortsiktigt så är det bättre att stoppa 2% i madrassen och ha det som buffert när räntan slår.
Som sagt: amorterar hen 20k i 7 år ger det 140k mindre lån.

Vid 7% ränta jämfört med 1,5% ger det likförbannat en ökning från 15k per år till 60k per år.
Dvs en 4-dubbling.
Detta är då helt plötsligt typ 4k skattat och klart som måste fram ur personens budget.

Har man istället 0 amortering och 70k ränta per år, men 140k i madrassen, då kan man ju klara sig i 14 år(!) till samma kostnad om man använder 10k per år från sparpengarna till stt väga upp den ökade räntekostnaden.

Om man då sitter dåligt till när räntan väl slår, då kan man ju använda delar av dessa 140k till att kanske pröjsa 30k per år för att få en ränta på 40k per år!

Sitter man istället på 0k buffert men 140k amorterat så måste man ju redan månad 1 när räntan slår, ha det ökade utrymmet att börja betala!

Men jag förstår ju problemet, problemet är att folk inte klarar av att spara utan istället bränner stålarna och sitter där utan varken sparkapital eller ett amorterat lån.

Jag hade köpt ert resonemang rakt sv om räntan var 3-4-5% idag och riskerade att bli 7%. Men eftersom vi ligger närmre 1% och kan gå till 7%, så tror jg inte att amorteringen hinner göra sitt på den korta tid analytiker pekar på.

Sist men inte minst så är ju problemet att hela marknaden tilläts spåra ur, och nu när bostadspriserna redan är helt jävla galna så ändrar man reglerna.
Det ger ju bara en inlåsningseffekt där det mer eller mindre är omöjligt att ta sig vidare.
Och det handlar ju inte om att vara rik eller miljonär, det handlar ju bara om att man var för sent ute. Jag har mängder av vänner som redan sitter på bra boenden som inte skulle kunna köpa samma boende idag enligt dom nya reglerna.
Dom maxade lånen baserat på sina inkomster och 10% insats, idag skulle dom behöva vaska fram 5% insats och utrymme för 2% amortering, att göra banken nöjd med dom marginalerna finns inte för många..

Och för stt förtydliga. Ja, dom klarar ju 7% ränta om det händer. Men bankerna numera verkar ju räkna på att man ska klara 7% OCH 2% amortering. Det är som sagt den där amorteringen som gör att msn omöjligen har råd eftersom det på stockhomspriser handlar om så horribelt mkt pengar varje år.

Så Mao är det enda man kan hoppas på en krasch, så stt priserna kommer ner i nivåer som är kompatibla med dom nya reglerna.

Det är inte kul att bo dåligt, men 600' är inte orimligt mycket pengar att samla på ett par år.
10k /mån = 5år, vilket bör vara rimligt om ni drar åt svångremmen lite (förutsatt att tjejen även arbetar då).

Nja, iaf en tredeje del av dom förutsatt att man har skatt att dra av dom ifrån

Dessutom kan det vara bra att komma ihåg att som alltid är något värt det som det är värt den dag man säljer det

Sure. Men sen ökar ju både marknaden och kraven. 5 år senare kan marknaden mycket väl ha gått upp 10% samtidigt som regeringen fått igenom från 15->20% kontantinsats.
Mao är det relativt ”high risk” att bestämma sig att spara i 5 år då det mkt väl kan se helt annorlunda ut då... så är det väl förvisso med allt o livet, men 5 år är en riktigt lång tid.

Ytterligare ett problem är att många unga bor dyrt. Jag känner folk i 20-års åldern som tvingas pröjsa antingen 12-15 lax för nyproduktion alternativt 10-15k för andra/tredjehandshyror. Riktigt svårt att få utrymme att spara till insats då tyvärr :/

Jag säger inte emot dig, mer bara konstaterar hur det på många håll ser ut idag.

Samt att man behöver lösa sitt nästa boende...

Livet handlar om prioriteringar...
———
I staden jag bodde i gick marknaden upp cirka 70% och under ett år gick den upp 16%. Lite tråkigt eftersom man funderade på att köpa vid 2010 men tyxkte det var lite för dyrt... Då hade man finanskrisen färskt i huvudet och var inte så risksugen. Sedan skulle man ju dessutom plugga...

Nu är det inte dyrt utan folk är riktigt desperata och verkar tappat förståelsen för vad de köper. Har en vän som köpte en etta utanför stockholms södra tullar för 3 miljoner. Kokvrå man knappt får plats i. 3 miljoner, det är ju nästan tio årslöner för en medelsvensson, hur är det möjligt att en sunkig lägenhet kan kosta det?

Ah en märklig desperation. Om det blev brist på mat och ett kilo spaghetti skulle kosta 650 kronor... Det känns märkligt men ändå förståeligt att folk köper om inget annat val finns.

Sen om man ser historiskt i den industraliserade och urbaniserade samhället, alltså efter 1800talet så peakade det nog under 80 och 00-talet sett till boyta varje person hade.

Kanske kommer vi behöva leva trängre som under sena 1800talet och tidiga 1900talet. Förhoppningsvis innebär det inte att tio pers får dela på en etta. Meeen att det kanske blir vanligare med att även ickestudenter har ett eget privat utrymme på typ 8 kvm och sen delar kök och dusch osv.... Ja vem vet.

Ser man till min egen familj så har ju yta per person minska kraftigt för varje syskon för varje år...

Du skriver att du inte kan tänka dig att dela en etta med din sambo. Om tio år kanske det är extrem lyx för förstagångsköpare att kunna dela en hel etta mellan två personer. Mmhh. Vem vet hur framtiden kommer se ut.

Eller så lrashar marknaden totalt och du kan hitta tvåor på södermalm för under 10 000 kronor som på 70-talet 😂