@Maarus: tittar vi på prisutvecklingen under tidsperioden du nämner så har priserna ökat till ca det dubbla (t.o.m. nästan trippla när det stod som högst) för Stockholm kommun. Tittar vi på inkomsterna under samma period har de ökat med nästan 37% under samma period och det kan väl rimligen inte stämma? Dessutom med ökade amorteringskrav! Eller kan det det?
Problemet vi har är att det inte är varken köpeskillingen eller inkomsten som är beslutsfaktorerna när köparna beslutar att köpa eller inte, utan det är svaret på den lite luddiga frågan "Har vi råd?". Hur kan vi analysera det?
Till att börja med så är frågan "Hur mycket pengar kan vi/är vi villiga att lägga på boende?". Om vi redan har en bra bil, pengar att resa för och inte behöver bekymra oss för vad vi shoppar, så är det helt rimligt att en extra tusenlapp i inkomster går nästan oavkortat till boende. Tittar vi på priserna under det första jobbskatteavdraget 2007 så ser vi att köpeskillingen under året maj 2006 till maj 2007 gick upp med nästan exakt räntekostnaden motsvarande jobbskatteavdraget per förväntad förvärvsarbetande i hushållet.
På tal om räntan, så har den under perioden sjunkit från ungefär 5% till en listränta om ca 2%. Dvs att de pengar vi har för räntebetalningar räcker till 2,5 gånger större lån.
Sedan vad gäller utbudet så har antalet tillgängliga boenden minskat från 0,23 boenden per person till 0,2 boenden per person mellan 1992 och 2015. Dvs. I snitt bodde vi 4 personer i varje hushåll. Idag är det 5 personer per hushåll. Efterfrågan är med andra ord större, vilket gör att boendekostnaden blir en viktigare del av den personliga efterfrågan, vilket rimligen gör att dagens köpare kan tänka sig att lägga en större del av sina inkomster på boende. Detta är incitamentet att bygga fler boenden, men för att det skall vara lönsamt för byggarna måste priset på boenden som är likvärdiga med det som kam byggas idag öka lite till så att köparna inte längre gör en arbitragevinst på att välja ett äldre boende.
Slutligen nämner du byggnadspriserna: dessa rapporteras av SCB i form av byggprisindex (BPI). Det har mellan 2002 och 2016 ökat från 1440 till 2640, en ökning på ca 84%. För att värdera den siffran jämfört med prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden så får vi inte glömma att även om byggprisrallyt hade börjat lite smått 2016, så var det inte förrän under 2017 som det riktiga racer började. Ett tag fick vi in offerter som var dubbelt så höga som beräknat när vi använde 2016 års priser som grund. Nu har i alla fall det lugnat sig något, när det inte längre finns lösa pengar att hämta i exklusiva bostadsrätter.
Slutligen måste man också fråga dig vad som händer med värdet på ett hus byggt för 5 år sedan om det byggs ett grannhus som kostar 1 000 000 mer att bygga pga byggprisutvecklingen? Det rimliga är att anta att värdet på två likvärdiga hus kostar lika mycket och marknaden värderar uppenbarligen husen enligt det senast betalda priset. Dvs. Dyrare nybyggnation ökar värdet på likvärdiga hus!
Jag kan inte se en enda faktor som skulle peka på att priset på en bostadsrätt skulle vara mindre än dubbelt så högt idag jämfört med 2002, däremot finns det skäl att tro att priserna skulle vara högre än så. Vilket ju är ungefär vad vi ser på marknaden idag.
Vi har större disponibla inkomster och boende är en av de sakerna som kan konsumeras och fortfarande öka behållningen av. 3 bilar, eller en ned 400 extra hk ger inte alls lika mycket som ett hus i ett bättre område/bör ytor.
Kostnaden att låna pengar har minskat drastiskt! Sveriges bästa ekonomer säkert att räntenivån är här för att stanna i alla fall 10år till.
Vi bor betydligt trängre, så att få ngt plats har blivit viktigare, vilket ökat viljan att kompromissa med andra konsumtionsvaror för att ha råd med ett boende. Att ha ett eget boende är viktigare än att ha en dyr bil, t.ex.
Priserna för nybyggda hus/lgh har ökat drastiskt vilket drar upp värdet på redan existerande boenden.
Vad som händer när räntan går upp? Givet att prissättningen idag verkar vara stund givet de makroekonomiska fundamenta som finns, så är min förväntan att prisutvecklingen kommer att följa hushållens betalningsförmåga. Det är ett problem att många kan bli inlåsta i sitt boende under en period, men om man har tillräckliga marginaler och inte har köpt sitt hus det senaste året så borde man rimligen kunna lösa det om det är tillräckligt viktigt.
