Frågor om bolån? Hit me!

Varsågod, tycker att det är väldigt kasst att man inte får meddelanden (mail) då man fått meddelanden.

Kan väl också slänga in frågan om det är problem att få lån som doktorand? Jag har fast anställning men min sambo doktorerar i drygt två år till. Vi har strax under 70k i månaden innan skatt tillsammans. Vi kikar just nu på bostäder mellan 2,5-3,3 miljoner men funderar på om bankerna kommer se den tidsbegränsade anställningen som doktorandtjänsten innebär som ett problem.

Vi ska låna 5,3 miljoner och tänkte dela upp lånet i 5 delar men funderar om det är värt att binda räntan?

Varför 5 delar? Vilka räntor har ni fått?

Det har nog avhandlats flera gånger tidigare i tråden men ungefär såhär: Bankens "rådgivare" är säljare, dvs deras rekommendationer är inte alltid bäst för dig (däremot alltid bäst för banken).

Mer konkret i ditt fall: Om du binder med flera olika löptider blir det svårt att förhandla om räntan. När ditt 1-årslån går ut har du 4 andra bundna lån. Det gör att du inte kan "hota" med att byta bank vid en ränteförhandling, vilket ofta är bästa sättet att få en bra ränterabatt.

Räntorna du har fått är nog inget fel på (förutsatt att du har ganska hög belåningsgrad), men som sagt att ha flera smålån är bättre för banken än för dig.

Instämmer med ovan. Det lärde man sig snabbt efter ett par år med förhandlingar.
Bind aldrig på olika bindningstider, om ens alls. Är man orolig över ens utgifter över en given period, bind allt under denna i så fall.

Kanske är lite morgontrött men hur menar du här?
" Är man orolig över ens utgifter över en given period, bind allt under denna i så fall."?

Det där var faktiskt förståeligt, men kan man inte binda alla 5 i 1 år då eller är det också en förhandling som man gör med banken? Och därefter försöka förhandla på nytt igen?
Men kanske en dum fråga men varför delar man upp det på 5 delar och inte bara har 1 del?

Kanske är lite morgontrött men hur menar du här?
" Är man orolig över ens utgifter över en given period, bind allt under denna i så fall."?

Vi ska låna 5,3 miljoner och tänkte dela upp lånet i 5 delar men funderar om det är värt att binda räntan?

Tack för informationen. Jag försökte gå långt bak och hitta men det kan vara en djungel haha!
Jaha? Där ser man, trodde att deras rekommendationer alltid var bäst för en själv men det ska jag ta med mig.

Det där var faktiskt förståeligt, men kan man inte binda alla 5 i 1 år då eller är det också en förhandling som man gör med banken? Och därefter försöka förhandla på nytt igen?
Men kanske en dum fråga men varför delar man upp det på 5 delar och inte bara har 1 del?

Ja, tyvärr. Stockholmspriserna är käpprätt åt helsike just nu men som tur hamnar vi ändå under 70%

Det där var faktiskt förståeligt, men kan man inte binda alla 5 i 1 år då eller är det också en förhandling som man gör med banken? Och därefter försöka förhandla på nytt igen?
Men kanske en dum fråga men varför delar man upp det på 5 delar och inte bara har 1 del?

D.v.s bind hela lånebeloppet på en och samma bindningstid. Så har du tryggheten mot räntehöjningar under den givna perioden utan underläge mot banken vid omförhandling när lånet löper ut. Precis som du själv föreslog nedan:

Anledningen till att bankens "rådgivare" gärna vill att du binder över flera perioder är ju då som sagt att du hamnar i katastrofalt underläge vid omförhandling av de individuella lånen när de löper ut

Kanske var luddigt skrivet av mig. Menar att om man t.ex. har en hemma med föräldrapenning, en som avslutar studier utan garanti för jobb efter examen eller dylika situationer. Om man är orolig över höjningar i räntan som kan göra det tufft för ett hushåll som kanske redan lever lite tajt.
I scenarion som dessa, kan det vara skönt med tryggheten att boendekostnaden är stabil över en viss period.

I övrigt, om man har trygga inkomster och de marginaler som sig så bör för förhöjd ränta, så rekommenderar jag personligen sällan att binda.

Edit: @Sisyfos kompletterade det fint.

Köper ni hus eller lgh? Vilken bank?

Dela gärna upp lånet, det kvittar, men dela inte upp bindningstiderna. Precis som nämnts så sitter ni i bankens knä när första löptiden går ut och de säger att "upplåningskostnaden har stigit så nu stiger er ränta också".

I dagsläget är medellånga räntor billigare än korta och rimligen har ni några års perspektiv på hela affären, dvs ni räknar med att bo där ett tag. Då finns det idag ingen anledning att inte binda till lägsta möjliga kostnad. 0,50 %-enheter (skillnaden mellan rörligt och 3-5 års bindningstid) är >2000 kr/månad. Tror du att den rörliga räntan kommer sjunka under 1% de närmaste åren? Då kan det löna sig men det är ett högt spel. Personligen står jag över.

Vi har bundit våra 3 Mkr på 3 år till 1,18 hos Danske Bank. Vi fick nycklarna till vårt nya hus härom dagen och det var inga som helst problem att byta säkerhet på redan bundna lån och att samtidigt höja lånet. DB hjälper oss med så väl handpenningslån och brygglån under tiden vi har dubbelt boende. De krånglade lite i samband med budgivningen eftersom de inte höll sina egna tidsramar men det löste sig till slut.

Det är inte Frälsningsarmén du lånar av, det är vinstdrivande företag. Ta kontakt med minst två, gärna tre banker och spela ut dem mot varandra.

Du kan absolut välja att binda alla delar på samma löptid. Om du gör det finns eg ingen fördel att lägga upp mer än 2-3 delar, då kan man välja lite olika amorteringstakt och skulle du vilja lösa en del av lånet i förtid så slipper du betala ränteskillnadsersättning på hela lånebeloppet.

Man kan binda alla på samma tid.
Varför man delar upp från början är för att det av någon anledning är lite jobbigt för bankerna att ändra om det senare.

Vi köper hus och det är Swedbank som vi pratar med.
Okej så din rekommendation är att ha samma bindningstid givet att man binder? Nu fick vi ett förslag från henne som hon ville att vi skulle fundera på till måndag.
1: 1,19 rörlig 3 mån
2: 1,19 rörlig 3 mån
3: 1,15 fast 2 år
4: 1,15 fast 3 år
5: 1,15 fast 3 år

Menar du att 3:an hamnar i underläge när den har löpt ut?

Jag vet inte, det var bankrådgivarens förslag haha!

Ah jag förstår!
Nu var vi hos banken och hade de diskussionerna. Vi har till på måndag att bestämma oss hur vi vill göra angående om att binda eller inte. Vi bestämde iaf till slut om att dela upp det i 5 delar och nu återstår hur många delar som ska bindas(givet att det ska). Men jag tänker ifall vi binder upp 2/5 delar, menar du på att vi hamnar i ett underläge när vi ska förhandla EFTER att de har löpt ut?
Jag förstår där nu, tack!

Exakt. Man kan argumentera för att även 1 & 2 hamnar i underläge då ränterabatter oftast bara är ettåriga (kan variera, SEB har haft 2 år tidigare och då och då dyker upp någon som bara fått 6 månader). Med 1,15 på tre år ser jag ingen som helst anledning att ta något rörligt alls, risken är att säljaren (förlåt "kundrådgivaren") på banken inte är lika tillmötesgående om ett år och vill ta igen lite av de gungor de förlorade på karusellen med billig treåring. Om du prompt vill ha rörligt så tycker jag du skall kräva skriftligt på att rabatten sträcker sig över hela bindningstiden på resten av lånet (vilket de förmodligen inte kommer att gå med på).

Ah jag förstår!
Nu var vi hos banken och hade de diskussionerna. Vi har till på måndag att bestämma oss hur vi vill göra angående om att binda eller inte. Vi bestämde iaf till slut om att dela upp det i 5 delar och nu återstår hur många delar som ska bindas(givet att det ska). Men jag tänker ifall vi binder upp 2/5 delar, menar du på att vi hamnar i ett underläge när vi ska förhandla EFTER att de har löpt ut?
Jag förstår där nu, tack!

Vi köper hus och det är Swedbank som vi pratar med.
Okej så din rekommendation är att ha samma bindningstid givet att man binder? Nu fick vi ett förslag från henne som hon ville att vi skulle fundera på till måndag.
1: 1,19 rörlig 3 mån
2: 1,19 rörlig 3 mån
3: 1,15 fast 2 år
4: 1,15 fast 3 år
5: 1,15 fast 3 år

Menar du att 3:an hamnar i underläge när den har löpt ut?

Jag vet inte, det var bankrådgivarens förslag haha!

Jag hade tagit lånet i en del och sen kört samma bindningstid på allt eller kört allt rörligt. Ser inte varför man skall ha det uppdelat i 5 delar?

Exakt. Man kan argumentera för att även 1 & 2 hamnar i underläge då ränterabatter oftast bara är ettåriga (kan variera, SEB har haft 2 år tidigare och då och då dyker upp någon som bara fått 6 månader). Med 1,15 på tre år ser jag ingen som helst anledning att ta något rörligt alls, risken är att säljaren (förlåt "kundrådgivaren") på banken inte är lika tillmötesgående om ett år och vill ta igen lite av de gungor de förlorade på karusellen med billig treåring. Om du prompt vill ha rörligt så tycker jag du skall kräva skriftligt på att rabatten sträcker sig över hela bindningstiden på resten av lånet (vilket de förmodligen inte kommer att gå med på).

Det zarkov sa. Om du tänker binda en endaste del av lånet på fast ränta p.g.a trygghet (vilket är fullt förståeligt, har själv gjort det) så har du i praktiken "köpt" en försäkring.

Över längre tidsperioder har hela bolånet på rörlig ränta varit billigast, men givetvis svängt mest. Det du får om du binder delar av lånet är varken en försäkring mot räntehöjningar eller optimalt förhandlingsläge på den rörliga delen. För den största anledningen till att välja rörligt är ju att man har hotet om bankbyte till hands var tredje månad om banken bestämmer sig för att höja räntan omotiverat eller att de helt enkelt inte uppdaterat listräntorna på länge (T.e.x just Swedbank ).

Du måste som sagt förstå att banker inte är ideella organisationer för bostadsägare utan gör allt för att gå med vinst, vilket de gjort med bravur i det här ränteläget. För att sätta siffrorna i länken i perspektiv så tjänar de alltså i genomsnitt 6360 kr i månaden på en kund som dig med 5,3 miljoner i lån. Du är en vandrande guldgruva

Jag hade tagit lånet i en del och sen kört samma bindningstid på allt eller kört allt rörligt. Ser inte varför man skall ha det uppdelat i 5 delar?

Ah då förstår jag mer, tack! Tror att jag är så ovan med att se vad som är bra eller "bra" ränta och därmed låter 1,56 till och med bra i mina öron. Men om vi ponerar att vi kör 1,15 i 3 år för samtliga delar för att slippa behöva tänka på räntehöjningar. Kan de i efter att 3 åren ha löpt ut höja det markant för att (som du säger) ta igen lite grann?
Ah! Jag börjar förstå det hela mycket bättre. Så jag tolkar det som att antingen binda hela över 3 år eller ha rörligt. Vi kommer väl antagligen inte att hinna amortera klart någon del ändå inom de 3 åren. Så någon form av ränteskillnadsersättning lär det nog inte bli.

Detta kanske är en dum fråga men säg att jag binder endast 1 del om 1 miljon kronor och har alltså då 4 delar om 4 miljoner per del. Går det inte att "flytta" över de rörliga delarna till en annan bank medan jag låter tiden löpa ut hos Swedbank?

Jo precis, haha tack för länken den var faktiskt väldigt informativ om hur mycket de tjänar på oss verkligen. Det är helt sjukt!
Därför vill man bli av med de asap haha!

Menar du att du hade antingen kört fast med samma bidningstid på allt eller rörligt på allt?

Ingen vet vad räntan är om tre år men då kan du utan avgift byta till en annan bank om du inte är nöjd med det erbjudande du får. Swedbank har ingen uttalad strategi att vara billigast, de försöker konkurrera "på andra sätt" eller vad nu deras VD sa för ett tag sedan.

Det är väldigt sällan det lönar sig att vara trogen en bank en längre period. Naturligtvis försöker de få det att verka så men så smyghöjer de en avgift här och en där som om kunderna inte märker något. När bolånen är på väg att löpa ut bör man kolla med minst två banker till för att få en känsla för om det erbjudande man fått är bra eller inte. Ofta räcker det med att man begär ut amorteringsunderlaget från sin gamla bank för att de skall fatta vad som är på gång och då komma med ett bättre erbjudande. Att byta bank tar fortfarande lite tid men de sköter det mesta själva, det är bara e-faktura man måste flytta över själv.

I teorin går det ibland att ta en del av sitt lån och byta bank men det beror bla på pantbreven så det är inte alls banker som är så sugna på att ta bara en del av lånet. Beroende på erbjudande kan det vara billigare/lättare att lösa in övriga lånedelar i förtid och betala ränteskillnad istället. Anledningen är att även pantbrev har en prioriteringsordning och alla banker vill ha första tjing. Ett pantbrev kan också användas som säkerhet för flera lånedelar och då kommer inte den nya banken kunna använda det förrän alla delarna löses eller flyttas.

Menar du att du hade antingen kört fast med samma bidningstid på allt eller rörligt på allt?

Ja, det är i min ögon de enda valen man bör välja mellan. Och då finns det ingen nytta att ha 5 delar heller, blir bara jobbigare att administrera.

Iofs för att vi planerar på bo där länge (men vem vet), så då funderar jag på ifall man lika gärna kunde binda upp allting med 1,15 i 3 år så slipper man tänka på det. Känns som att man ändå inte kommer lägre än så haha.

Jag trodde inte det kunde bli så mycket lägre än 1,38 när jag band för snart tre år sen.
Men med det sagt, nej det kan ju inte bli så mycket lägre, däremot kan det bli mycket högre.

Jaha? oj om jag skulle binda 1,38 idag så skulle jag betala 12k mer i jämförelse med 1,15. Men sånt är svårt att veta i förväg verkligen.

Men när det kommer till rörligt, måste man hålla koll på sin rörliga ränta? Jag menar grannbanken kanske har 1,20 i rörligt medan Swedbank har 1,25 i rörligt? Siffrorna var bara ett exempel.

Jaha? oj om jag skulle binda 1,38 idag så skulle jag betala 12k mer i jämförelse med 1,15. Men sånt är svårt att veta i förväg verkligen.

Men när det kommer till rörligt, måste man hålla koll på sin rörliga ränta? Jag menar grannbanken kanske har 1,20 i rörligt medan Swedbank har 1,25 i rörligt? Siffrorna var bara ett exempel.

Det du måste ha koll på är att ränterabatten ofta bara är ett år. Så varje år måste du förhandla en ny rabatt.

Precis som skrev ovanför, på rörlig ränta måste du hålla koll på rabatten. De flesta bankerna tar helt enkelt bort den efter ett år utan att meddela något. Däremot är det väl ingen mening med att jaga rörlig ränta hela tiden, hota med att byta bank såfort det skiljer 0,05% blir både du och banken snart less på

Se över det en gång om året är en bra tumregel och det gäller ju allt inom privatekonomi, försäkringar, abbonnemang osv.

Men vet inte om detta är subjektivt eller inte men ifall vi bestämmer oss att binda i 3 år, är det dumt att binda allt med 1,15? Eller borde man försöka kämpa med att få ned det till under 1%?