Nyproduktion BRF - höjd avgift & höjd belåning i föreningen

Be en jurist om ett kostnadsförslag för att kolla på ditt avtal. Det kan inte vara så dyrt. Det är klart det kan vara värt det.

Det är inte ett helt enkelt läge att sälja dyra lägenheter nu heller (om det nu är en lägenhet förstås) så jag skulle absolut försöka undvika det om jag vore du.

Du har väl rättsskydd i Hemförsäkringen? Uppfattar det som det uppstått konflikt vid det här laget, ring ditt försäkringsbolag och kolla om du kan få hjälp den vägen.

Vi står lite i läget du beskriver (vi har fått bud på långt under vad vi köpte lägenheten för) och den där klumpen i magen är inte kul.

Vi köpte för drygt 1år sedan och vi undvek att köpa i en förening med stora lån just för att räntan kan gå upp vilket riskerar höjning av avgiften för medlemmarna. Att köpa i en förening med stora lån är ju en risk man tar så jag tycker inte det är helt självklart att man ska kunna ångra sig sedan. Tycker ändå att du ska försöka såklart.

Det står sannolikt i avtalet att säljaren har rätt att ta ut ökade kostnader. Om det sen håller rättsligt är såklart en annan fråga, men vad som är "väsentligt" verkar ju vara rättsligt oprövat enligt uppgifter i tråden.

Vad är det du betalat då i förväg?

När jag köpte nybyggnation så betalade jag 30 000kr för att "boka" lägenheten. Sen 3 månader innan inflytt betalade jag 20% av insatsen.

Vart är du i flödet?
Om du "bara" betalat första bokningsavgiften så är det ju bara att offra dom pengarna om du tror att det inte är värt att behålla lägenheten.

Men har du betalat den betydligt större delen av kostnaden, dvs ~20% av insatsen så förstår jag att det är svårare

Nu vet jag inte exakt hur stor din avgiftshöjning är. Men låt oss säga 30 %, i samband med förhandsavtalet så skall du ha fått en preliminär ekonomisk plan. Där det står avgifthöjningen vid högre ränta. (Med olika procentenheter).

Hör med byggbolaget vad den nya räntan är och kolla även hur de gör med lånen när styrelsen "tar över", även om de ger någon räntegaranti. Förmodligen så kan styrelsen förhandla bättre även om räntan så klart har gått upp så finns det enormt utrymme för förhandling, speciellt för en (stor?) förening.

Fortsätter räntan vara "hög" så kommer det påverka hela marknaden och samtliga brf:er (tids nog då befintliga BRF:ers lån går ut och de behöver förhandla om nya lån, förutom de som är skuldfria så klart men de är extremt få och förmodligen så behöver de låna för kommande renoveringar.)

Att dock själva belåningen för föreningen har gått upp tycker jag dock är helt sjukt och där anser jag det största problemet vara. Som byggbolag tar man alltid en risk, och att deras byggkostnader har ökat är ett riskmoment för dem. Eller tror någon på allvar att i tidigare fallen när byggbolagens material har gått ner i pris att de justerat ner belåningen för föreningarna?

Det vore märkligt om Skanskas jurister skulle gå på din linje. De representerar ju Skanskas sak. Ofta är det amorteringsfritt för föreningen under de 5 första åren. Men det blir en ekonomisk smäll, så skriv absolut inte under. Marknaden är iskall just nu. Vet du vilka andra som har köpt? Ni kanske kan gå ihop och processa mot Skanska tillsammans.

Max 10% utöver det budgeterade priset för fastigheten, för nu låter Skanska köparna ta smällen. Det är inte ok att bygga ett hus på löpande räkning för priset på fastigheten påverkar hela den ekonomiska planen.

Finns ett mått som kallas för räntekänslighet och de nya brferna kan ju ha skulder på 15k-20k / kvadratmeter och det påverkar avgifterna enormt när räntan höjs.

Var framkommer det att det budgeterade priser har ändrats?

Jag tolkar det som att huset kostade 100 miljoner när TS skrev på pappret och kostar även nu 100 miljoner.

Däremot har kostaden för lånen gått upp, men det är på TS/föreningens sida.

I det allra första inlägget? TS insats för lägenheten har kanske inte förändrats men enligt nedanstående så är föreningens belåning högre vilket väl bara kan tolkas som att priset föreningen betalar till byggherren har ökat:

Sitter man med en befintlig som man redan äger så beror det dock på vad man ska göra och hur belånad man är. Även det man eventuellt ska flytta till har troligen blivit billigare, men där spelar det förstås roll hur förhållandet mellan sälj- och köpdatum ser ut när marknaden rör sig i någon riktning och inte går sidledes.

Jo, jag vet. Men oavsett om man köper en ny bostad billigare så vill man ju såklart inte gå back med sina tidigare åtaganden ändå. Vi hyr ut, så för vår del har det löst sig, jag ville bara kommunicera en typiskt o-skön känsla som kan uppstå om man sitter med ett objekt man inte kan sälja.

Så tolkade jag med, att fastigheten blev dyrare än överenskommet.

Du har nog inte förstått hur det normalt sett fungerar. Det som händer, för att dra en snabb förenklad bild, är att något bolag som vill bygga bostadsrätter bildar en förening. Sedan ser man till att ha tre medlemmar, eftersom det krävs för att det ska vara en brf, vilket kan vara bolag som byggaren kontrollerar. Sedan har man något upplägg där man säljer mark med byggnation till föreningen mot viss ersättning (utifrån hur avtalet/n som ingås utformas). I styrelsen i föreningen sitter från början typiskt sett byggarens representanter och möjligen någon eller några som har till uppgift att vara något mer oberoende (t ex från en bostadsrättskonsult).

Köparna av bostadsrätterna är inte medlemmar i föreningen förrän bostadsrätterna har upplåtits, vilket inte sker förrän senare om det är försäljning på ritning. Det är ju hela saken med förhandsavtal, för annars hade det inte behövts, utan bostadsrätterna hade kunnat säljas direkt. Förutom byggarens egen risk vill man knyta upp köpare eftersom bankerna har krav för att låna ut pengar till projekt. I annat fall måste allting stoppas in kontant av byggaren på spekulation, vilket förstås leder till att man kan bygga väsentligt färre, eller inga, bostadsrätter på grund av mer begränsad tillgång till kapital. Byggaren måste ju i detta läge prestera allt kapital som bostadsrätterna i föreningen säljs för, minus sin egen vinst.

Principiellt kan förstås ett antal bostadssugna bilda en egen förening, köpa en fastighet och upphandla en entreprenad avseende uppförande av någon lämplig byggnad, men detta är ovanligt. En annan variant, som är vanligare, är att hyresgäster bildar en bostadsrättsförening och försöker köpa huset de bor i av hyresvärden, dvs s.k. ombildning. Om man söker runt kan man ofta hitta brf:er på adresser med hyreshus, som alltså inte äger någon fastighet, av detta skäl.

Ok, men finns det utrymme att tråckla sig ur avtalet när den ekonomiska kalkylen har förändrats väsentligt. Å ena sidan så kan man inte på förhand veta vad räntan blir. En gång i tiden var det osäljbart att sälja enbart på ritning. Risken är ju uppenbar nu när kostnaden att bo i borätt har gått ut väsentligt.

Ofta har man rätt till någon form av rättsskydd via hemförsäkringen - ex 3 timmars konsultation för en bedömning. Jag skulle börja där...

https://www.konsumentverket.se/aktuellt/nyheter-och-pressmedd...

/M

Ja, det kan det göra, se mitt inlägg på första sidan från september. Sedan kommer man då till frågan att avgöra vid vilken nivå det som står i lagen uppfylls, vilket förstås är den svåra biten. Som sagt kan det finnas tidigare domar som kan ge viss ledning, men jag har inte avsatt någon tid för att undersöka det.

När man väl nått så långt att bostadsrätten ska upplåtas ska det finnas en fullödig ekonomisk plan och bör bl a ha en uppställning som visar på räntekänsligheten i föreningen. I den delen förtydligas lagen från och med 1/1 2024 med det som ett uttryckligt krav.

Huruvida det har gått att sälja på ritning har varierat över tid. I en stigande marknad har folk tyckt att det har varit attraktivt. I princip har man köpt bostadsrätt på termin och kunnat få "avkastning" utan att ens sätta in några pengar. När något gör marknaden osäker eller nedåtgående så blir det inte lika attraktivt längre, vilket vi sett flera gånger det senaste decenniet. Oscar Properties som fokuserade på lägenheter med mycket höga kvadratmeterpriser och ett kassaflöde från tidigare projekt för att finansiera nya fick minst sagt markanta problem t ex.

@carlfredrik89 har du pratat med din bank gällande ditt bolån om du nu ska ha ett sådant. Det kan finnas en risk att dom inte lånar ut lika mycket pengar till dig på grund av denna avgiftshöjning. Enligt dina siffror från ca 5650kr/mån till 7175kr/mån.

Jag har själv talat med en del mäklare under senaste 12 månader då jag kikat på en del objekt där man totalt struntat i detta med den ekonomiska kalkylen i den meningen att dom bör informera köparna kring riskerna med nyproduktion, hög belåningsgrad och räntor.

Det TS åtminstone skriver känns onekligen märkligt om dom kan frångå belåningsgraden i den ekonomiska kalkylen..

De kommer inte självmant häva något om de inte måste då kan bli dyrt för dem om många yrkar på samma sak. Du har framfört ditt önskemål att häva och de har tackat nej. Vad de säger har egentligen inte så stor betydelse, ni har en avtalstvist och de är superpartiska i sina svar. Lyckas de framstå som en oövervinnerlig goliat med en legion av advokater med maxade stats har de lyckats bra; det håller ju på att skrämma dig till tystnad.

Antingen offrar du 1500kr/månad och lever med lägre värde på fastigheten (vilket kan vara mycket pengar beroende på objektet) eller så står du ut med en i det stora hela mindre kostnad och kontaktar en jurist som kan ge dig bedömning baserad på ditt specifika avtal, efter det utlåtandet kan du ta ställning till om du vill driva det vidare eller ej.

Att det inte går till domstol beror på att någon av parterna ger sig eller att de förlikas innan dess. Hade företagen varit säkra på sin sak hade de väl sett till att ta det till domstol för stärka sina positioner i framtida tvister.

Ganska intressant artikel kopplat till detta
- https://www.di.se/nyheter/hojda-avgifter-oroar-kopare-av-nypr...
- https://www.svd.se/a/gEwA45/hojda-avgifter-oroar-kopare-av-ny...

Samt detta (bakom betalvägg)
- https://www.vlt.se/2022-10-27/avgiftschocken-for-bostadsratte...